H按和P按的啟示

<高sir隨筆>：在聯儲局舉行息口會議之際，最令市場關注的，莫過於未來息口走勢，聯儲局在本月加息機會達9成以上，市場普遍已接受或有一定心理準備息口調高0.25點子，或許是繼2015年度12月聯儲局啟動了加息周期後，迎來的第二次升幅。

加息或否對本地地產股，樓市都有著不同程度的影響，同時成為樓價能否續以向上升的關鍵。在近年低息環境下令首置置業的朋友大幅上升，當中不少人利用了H按去上車，根據金管局數據顯示，在本年年初，新批出的H按揭比例已超越54%，並且超出P按！造成買家選用H按主因，在於美國在幾年低息環境下，本港拆息一直維持在低水平，由於P為定息，故銀行在無利可圖下，為了多做生意，紛紛以H按為籌碼，以此去吸引更多客戶和生意。

不少人特別是首置買家，對於H按和P按定義模糊不清。簡單來說，P按是銀行提供的最優惠利率，現時大部分銀行提供 (5%-5.25%) 不等作優惠利率，P是定息的，除非銀行公會決定因應加息向上調，否則P維持不變。

P按的實際供款利率就是:  P - %，即P - 2.2%，或P – 2.5%。

而H按，是跟隨本港同業拆息而浮動的息口，銀行同業拆息受著外圍環境而波動，是按月調整，特別是美匯強弱而升跌，過往幾年，本港銀行同業拆息一直跟隨美國息口於0.2%的低位徘徊，銀行給按揭客人提供了H+「%」的優惠，當中銀行便因應情況把+% 上下調整，以吸引更多客戶，簡單一點，假設H為0.2的話， +1.5 意味該月份供樓實際利率就是1.7厘了。

H按的實際供款利率就是: H + %，H為本港拆息(浮動)，%為銀行提供。
 

截至2016年12月14日，一個月拆息已升抵0.66%。
要查詢拆息利率，可到香港銀行公會網頁便可，網址：https://www.hkab.org.hk

 

低息環境持續時，H按是較為買家吸引的，以本年五月為例，H按息在當月只約0.21，以H+1.5% (銀行現時提供約1.5%水平)，實際供款利率只是1.71厘，相對P按約2.25厘當然較化算，唯我們可以留意到，在美國預期12月加息下，拆息已連續多月上升，至12月份剛公布的一個月同業拆息，H已升至0.659，銀行提供1.5%條件不變下，即H按已推升接近2.1厘水平，並幾近與P按看齊。

實際上，在加息周期啟動後，H按上升速度會較P按快，同時，P按和H按最大的分別，在於其借貸後供款的突發性。P按基本上鎖定了一定供款年期，例如20/25/30年每月按時定期供款，可以說是只要有錢定時供便可以。
 

本港拆息由2016年8月，當時低位於0.25厘，一直持續急速向上，假如美國調升利率走勢加速，勢必影響H按供款人仕，而樓價亦會因此大受影響。

 

情況在H按便大有不同，以H按揭借房貸，銀行其實是會因應估值去運算，即使你信貸紀錄十分良好，又按時每月供款，但假如樓價不幸往後有一定跌幅，測量師在按月或季估值後，假如估值價相對借貨金額收窄或低於借貸金額，銀行是有必要向借貸人按差距要求業主先補回差價部分才可續供，例如：你以H按買入一個600萬的單位，若干時間後，如單位估值不幸跌穿600 萬至580萬，這樣銀行是有權向你先追討20萬差價，才可續供，故當利率上升和樓價下滑時，不時聽到銀行收樓或銀主盤拍賣個案，就是因此而起。

不少銀行在近年H按的合約中，都為客戶設立一個上限，即假如H按息高於P按，銀行會自行把H轉P，對客戶來說是多了一個保障. 姑勿論，H按近年數字不斷上升，是樓市一項重大不安因素，也是樓市的一大警號。