6000人睇「映御」的啓示!

<高sir隨筆>: 踏入2月份下旬, 一度沉寂的新樓市場, 又開始再起步跑, 在發展商預計本年度香港經濟放緩, 大家一致預計樓市有下行10%的壓力下, 作為本地樓市信心標誌的新地, 旗下元朗項目「映御」終發售, 並以入場價低於280萬, 吸引超過6000人次入場參觀.
 

「映御」為西鐵元朗站至朗屏站中間位的樓盤, 新地品牌有幾好, 不用多著墨解釋了, 相信其收樓品質和各項用料上, 都可做到稱心滿意, 發展商以最低實用面積299呎, 賣約280萬起標, 在新地樓黎講, 屬近年少見, 我們撇除了位置上 其實項目距離鐵路站頭約10分鐘路程, 以及地理上並不是為於正市中心, 事實上, 離主要大型購物商場於Yoho mall有一段路程偏遠外, 在單看價格上, 的確吸引.

結果, 上週末發展商開放示範單位, 吸引超過6000人次入場, 收票約600張,是次, 我們從參觀人次來看, 可以得知市場上仍有不能少觀的購買力, 在樓市吹一片淡風下, 6000人次入場已來得不容易, 從此, 我們可以計算到, 以280萬價格叫價一個元朗項目, 對市場來說已有輕微吸引力, 其次, 香港人對買樓的憧憬和要求, 並沒有因股票下跌, 或樓市下行而減退, 相反, 看來買家只是等待時機去入貨。

這個現象代表什麼呢? 其一證明了: 在樓市下行至目前為止, 發展商定價在下調後已開始有一定吸引力, 若然不是的話, 上週不會有6000人次入場罷? 故樓市跌勢可望短線開始回復平穩. 大幅降價20%過外的交易該會開始漸少.

其二: 價格縱使開始有吸引力, 唯大部分投資者認為樓市該仍有下跌空間, 故入市態度審慎, 這樣可解釋到為什麼逾6000人次入場, 只有約600人願意真金白銀入票. 即意味現價雖有一定吸引力, 但仍未到心目中價格, 故大家抱觀望態度。

從「映御」這項目中, 筆者分析, 認為樓市仍有輕量下跌空間, 唯大跌空間不大, 因為以「映御」作例子, 280萬入場只能吸引600張實票, 但假如發展商把現價再調低5-10%, 如「映御」以240-260萬開價賣樓, 相信購買力便會爆升, 新樓舊樓一樣, 如市價再下調約5-10%, 相信一批購買力便會陸續入市, 形成一組新一輪的承接力, 故短線上, 除非股市再急速下行, 以及有一輪失業或炒人潮, 否則,
樓市縱下行但速度不會快, 如果計緊數想入市買樓的話, 現水平可保持觀望, 待樓價再下行5-10%入市, 相信便可於本年度低位入貨.