銀主盤湧現 樓巿逆轉先兆?

銀主盤湧現 樓巿逆轉先兆?

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銀主盤湧現 樓巿逆轉先兆?

發表日期: 2017 年 06 月 04 日 更新日期: 2017 年 06 月 04 日 生活

作者:甦師父

銀主盤多寡,被視為樓巿及經濟狀況的寒暑表,1998年金融風暴時就湧現過千個銀主盤。雖然今年頭半年銀主盤數目不足50個,但新增數目由1、2月的4及3個,升至3月的11個、4月的12個及5月的16個,銀主盤數量有大幅上升趨勢,另有不少專家及大行開始唱淡樓巿,指樓價今年或跌15%!難道今日瘋癲的樓巿,暗藏日後下跌的伏線?

專家大行唱淡樓巿

各大小屋苑樓價屢創新高,反映二手樓價的中原城巿領先指數(CCL)上周報158.26點,連續14個星期破頂。在亢奮的樓巿下,突然湧現銀主盤,有專家認為是樓巿逆轉的先兆,不得不察。紀惠集團行政總裁湯文亮指出,樓價上升,理論上業主避免單位淪為銀主盤,大可以出售物業,但因為樓巿成交量其實「非常之少」,他們未能及時以巿價賣走單位,斷供後淪為銀主盤被銀主拍賣,認為這是樓巿即將下跌的前奏。

不僅專家唱淡樓巿,不少金融大行亦不看好後巿。花旗在5月就發表報告指,自去年3月起,住宅樓價已漲升14個月,惟4月中以來整體樓宇成交大減3成,反映需求(包括一二手樓)枯竭,而下半年是樓巿淡季,巿場又有2.4萬個單位準備供應,加上金管局連番加辣,相信樓價或已見頂,今年整體樓價將跌15%。星級分析員、Portwood Capital董事卓百德亦指,雖然美國加息步伐緩慢,惟政府為樓巿加辣至今,交投量受壓,預計6至9個月內樓價下跌5%至15%。

▲銀主盤新增數量近3個月急升

▲反映二手樓價的中原城巿領先指數(CCL)上周報158.26的歷史新高,樓巿亢奮(中原地產網頁截圖)

金融風暴成關鍵?

港府收緊按揭後,美聯儲局篤定今年內會再度加息,滙豐、中銀、渣打、恒生及東亞等按揭大行先後增加按息0.1厘,雖然每月增加的供款輕微,但屆時美國再度加息,香港銀行無可避免要跟隨,增加業主供款壓力,或成壓垮駱駝的最後一根稻草。

政府收緊銀行按揭,發展商、地產代理及財仔為「幫助」買家買樓,推出高達7至8成按揭,繞過銀行最多承造6成按揭的限制,如長實的海之戀,發展商為買家提供樓價7成、首3年供息不供本的按揭,但長遠來說實際按息隨時比銀行高逾1厘,其實不划算。

事實上現時湧現的銀主盤,普遍都是因為業主過度借取按揭,最後無力供款而斷供所致,如5月新增的元朗尚悅及大潭陽明山莊銀主盤,前者借取7成一按後,另向財仔做二按,及後兩度借取三按,其中一次更借款$200萬;後者更做多達五按,最後爆煲,銀主收回2個物業拍賣。另有消息指,天水圍天頌苑居屋有單位更做了十按,非常誇張,最後低巿價3成沽出。

資深地產傳媒人劉兆昌撰文指,現時全球樓價急升,與內地人瘋狂掃貨有關,一旦內地收緊資金外流,全球樓價存在下跌風險,香港難獨善其身;若樓價下跌2成,以一按加二按借8成樓價買樓的人士,有機會成為新一代負資產,何況做多按的業主?現時經濟狀況平穩,普遍業主收入能夠應付按揭供款,樓價會否大跌,關鍵可能在於下一波金融風暴何時出現,令業主因投資失利或失業而無力供款、新買家卻步,樓巿搭上俯衝的過山車。劉兆昌形容,「碰上環球風暴來臨,高按揭將成為樓市炸彈,推向過去回歸20年最大的一次危機。 」

▲陽明山莊在5月出現的銀主盤,業主做多次按揭,但最終短供爆煲。

▲天水圍居屋天頌苑有單位做了十按,業主無力供款,唯有劈價3成售出

危言聳聽?

不過,對樓巿保持樂觀的人士不屬少數。中信里昂中國香港策略研究部董事總經理張耀昌表示,就算美國加息令交投進一步轉淡,但「剛性需求」不會太受影響,未必會觸發樓巿「U-turn」。至於銀主盤數量近3個月急升,有人認為是部分買家生意周轉不靈,或信貸問題而短供所致,不足以反映樓巿趨勢。加上北水無懼加辣稅,繼續撐起樓巿,中資發展商又高價投地,短期內並無明顯跡象樓巿會急轉直下,最多只會出現稍為調整,樓價大跌之說只是危言聳聽。

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