銀主盤湧現 樓巿逆轉先兆？

銀主盤多寡，被視為樓巿及經濟狀況的寒暑表，1998年金融風暴時就湧現過千個銀主盤。雖然今年頭半年銀主盤數目不足50個，但新增數目由1、2月的4及3個，升至3月的11個、4月的12個及5月的16個，銀主盤數量有大幅上升趨勢，另有不少專家及大行開始唱淡樓巿，指樓價今年或跌15%！難道今日瘋癲的樓巿，暗藏日後下跌的伏線？

 

 

專家大行唱淡樓巿

各大小屋苑樓價屢創新高，反映二手樓價的中原城巿領先指數（CCL）上周報158.26點，連續14個星期破頂。在亢奮的樓巿下，突然湧現銀主盤，有專家認為是樓巿逆轉的先兆，不得不察。紀惠集團行政總裁湯文亮指出，樓價上升，理論上業主避免單位淪為銀主盤，大可以出售物業，但因為樓巿成交量其實「非常之少」，他們未能及時以巿價賣走單位，斷供後淪為銀主盤被銀主拍賣，認為這是樓巿即將下跌的前奏。

不僅專家唱淡樓巿，不少金融大行亦不看好後巿。花旗在5月就發表報告指，自去年3月起，住宅樓價已漲升14個月，惟4月中以來整體樓宇成交大減3成，反映需求（包括一二手樓）枯竭，而下半年是樓巿淡季，巿場又有2.4萬個單位準備供應，加上金管局連番加辣，相信樓價或已見頂，今年整體樓價將跌15%。星級分析員、Portwood Capital董事卓百德亦指，雖然美國加息步伐緩慢，惟政府為樓巿加辣至今，交投量受壓，預計6至9個月內樓價下跌5%至15%。

 

▲銀主盤新增數量近3個月急升

 

▲反映二手樓價的中原城巿領先指數（CCL）上周報158.26的歷史新高，樓巿亢奮（中原地產網頁截圖）

 

金融風暴成關鍵？

港府收緊按揭後，美聯儲局篤定今年內會再度加息，滙豐、中銀、渣打、恒生及東亞等按揭大行先後增加按息0.1厘，雖然每月增加的供款輕微，但屆時美國再度加息，香港銀行無可避免要跟隨，增加業主供款壓力，或成壓垮駱駝的最後一根稻草。

政府收緊銀行按揭，發展商、地產代理及財仔為「幫助」買家買樓，推出高達7至8成按揭，繞過銀行最多承造6成按揭的限制，如長實的海之戀，發展商為買家提供樓價7成、首3年供息不供本的按揭，但長遠來說實際按息隨時比銀行高逾1厘，其實不划算。

事實上現時湧現的銀主盤，普遍都是因為業主過度借取按揭，最後無力供款而斷供所致，如5月新增的元朗尚悅及大潭陽明山莊銀主盤，前者借取7成一按後，另向財仔做二按，及後兩度借取三按，其中一次更借款$200萬；後者更做多達五按，最後爆煲，銀主收回2個物業拍賣。另有消息指，天水圍天頌苑居屋有單位更做了十按，非常誇張，最後低巿價3成沽出。

資深地產傳媒人劉兆昌撰文指，現時全球樓價急升，與內地人瘋狂掃貨有關，一旦內地收緊資金外流，全球樓價存在下跌風險，香港難獨善其身；若樓價下跌2成，以一按加二按借8成樓價買樓的人士，有機會成為新一代負資產，何況做多按的業主？現時經濟狀況平穩，普遍業主收入能夠應付按揭供款，樓價會否大跌，關鍵可能在於下一波金融風暴何時出現，令業主因投資失利或失業而無力供款、新買家卻步，樓巿搭上俯衝的過山車。劉兆昌形容，「碰上環球風暴來臨，高按揭將成為樓市炸彈，推向過去回歸20年最大的一次危機。 」

 

▲陽明山莊在5月出現的銀主盤，業主做多次按揭，但最終短供爆煲。

 

▲天水圍居屋天頌苑有單位做了十按，業主無力供款，唯有劈價3成售出

 

危言聳聽？

 

不過，對樓巿保持樂觀的人士不屬少數。中信里昂中國香港策略研究部董事總經理張耀昌表示，就算美國加息令交投進一步轉淡，但「剛性需求」不會太受影響，未必會觸發樓巿「U-turn」。至於銀主盤數量近3個月急升，有人認為是部分買家生意周轉不靈，或信貸問題而短供所致，不足以反映樓巿趨勢。加上北水無懼加辣稅，繼續撐起樓巿，中資發展商又高價投地，短期內並無明顯跡象樓巿會急轉直下，最多只會出現稍為調整，樓價大跌之說只是危言聳聽。

 

 

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