銀主盤上車4大伏位

銀主盤上車4大伏位

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銀主盤上車4大伏位

發表日期: 2017 年 05 月 29 日 更新日期: 2017 年 05 月 29 日 生活

作者:甦師父

自今年3月起,每月新增銀主盤數目超過10宗,截至26日,5月銀主盤新增數為15宗,遠高於1月的4個及2月的3個。樓價飛升,售價一般較低的銀主盤湧現,無疑燃點了升斗巿民的上車希望,但本文想提提未有置業經驗的各位,銀主盤未必是筍貨,舉手競投前敬請三思。

買樓不是一炮過付清樓價,就要向銀行做按揭,每個月供款還債,但業主無力供款的話,銀行就可以收回物業拍賣,即是銀主盤,抵償借出的款項。因為拍賣價往往比巿價平5%至20%,吸引投資者及用家執平貨。不過別以為銀主盤一定平靚正,搞不清楚物業狀況,隨時中伏!

1、價錢未必低

銀主盤主要都是以拍賣形式出售,價高者得,在熱烈的競投氣氛下,成交價有機會比巿價高,而且為防止短炒圖利,銀主盤的合約均附有轉售年期限制。若銀主看好樓巿升勢,銀主盤開價有機會高過巿價,好像大譚陽明山莊現時有一銀主盤開價$2,600萬,高於銀行估價的$2,300萬,所以無論對於投資者或用家,銀主盤不一定是筍貨。

2、小心「凶宅」

銀主收回物業到拍賣,過程隨時需要1年時間,他們亦沒有責任對物業「執漏」,新業主無可避免預留筆錢修裝。另外,「凶宅」都可以是銀主盤,部分拍賣行會告知買家物業是事故單位,但由於定義模糊,部分「凶宅」會當一般銀主盤處理,新業主不知就裏便競投,隨時中伏。若原業主斷供單位外,還欠下貴利數未還,新買家有機會遭受追債人騷擾。

想知如何識別凶宅,請看《3招教你識別凶宅》

3、留意法律責任

銀主的身分是債權人而非業主,不會對物業負上任何法律責任,若物業因法律問題,如長期欠交管理費而被釘契,新業主成功競投物業後無可避免要負上有關法律責任,需要付清管理費及辦妥法律程序,成功「解釘」後才可做按揭,建議競投銀主盤前,準買家可委託律師或地產代理就物業進行查冊。

4、樓契是否齊全

不像一般人通過地產經紀購買物業,可以查詢樓契是否完整,銀主盤的樓契就算不齊全,買家成功競投後必須要接受,就算事後花錢委託律師補回,亦不保證全數補回。樓契不齊全或會影響成功向銀行做按揭的機會,日後轉售時,新買家亦有機會因樓契不完整而反價,甚至卻步。

銀主盤拍賣不像一般住宅買賣,地產經紀有責任向買家交代物業狀況,如果上車人士向拍賣行查詢後,仍對心儀物業狀況有所懷疑,建議一動不如一靜,另找筍盤吧

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