蟹貨豪宅是怎樣煉成的？

現時樓價升得快，新盤有價有巿，同時推動附近二手樓價，業主最開心。不過在樓巿亢奮下，仍有不少新界區二手豪宅頻頻錄得蝕讓成交，上水天巒及大埔比華利山別墅等新界偏僻屋苑更是重災區，帳面蝕1成以上是等閒事，究竟這些蟹貨豪宅是怎樣煉成的？

 

3大蟹貨屋苑

 

 

講到豪宅蟹貨之王，上水雙魚河天巒敢認第二，相信沒有其他屋苑敢認第一，2010年10月開售330幢洋房，短短3星期已售出300幢，令當時巿場一致看好新界區低密度豪宅樓巿。時至今日，天巒業主個個喊住蝕，近2年錄得18宗成交，15宗為蝕讓，比例高達83%，是樓巿的「逆巿奇葩」。

天巒的平均呎價由去年4月$18,337大跌36.5%至今年3月的$11,650，跌幅慘絕全港。翻查最近的5宗轉手成交，僅1期庫爾大道17號有錢賺，其他全部蝕過1成，最甘的莫過於2期納沙泰爾大道5號，前業主2010年以$2,464萬買入，呎價$14,542，去年11月以$1,960萬轉手，呎價僅$11,563，帳面損手5球離場，跌幅逾2成。

第二個蟹貨屋苑是大埔三門仔的比華利山別墅，1年來樓價跌幅為20.6%，最近的5宗成交，4宗慘蝕，其中今年3月中的成交，舊業主以$2,280萬轉沽出2,075呎洋房，持貨6年帳面蝕$805萬，跌幅高達26.1%。值得一提的是，因為屋苑位置較偏僻，私隱度高，加上約$12,000的呎價相對較廉宜，吸引不少明星夫妻入住，如張繼聰與謝安琪、陳豪與陳茵媺等。

第三個蟹貨屋苑是大圍名家匯，雖然1年來呎價由去年3月$11,410升9.4%至現時$12,479，但不少業主售出物業時都是慘蝕離場，如1座25樓C室，前業主於2010年以$1,686萬買入，去年11月以$1,250萬出售，帳面蝕$436萬或25.9%，不過最近部分成交開始有錢賺，情況持續的話，離鬆綁日子不遠。

為何上述豪宅屋苑，開售時反應不俗，但今日變成亢奮樓巿下的蟹貨屋苑？

 

原因一：北水減少湧港

 

上述3個屋苑，特別是大埔比華利山別墅和上水天巒，位置上接近內地，吸引不少中港兩邊走的商人買入自住或投資。不過2012年內地大力打貪及經濟出現下行壓力，北水減少湧港，二手豪宅接貨承接力頓減，加上同年政府推出15%的買家印花稅（BSD）至今，打擊內地投資客，增加非香港永久居民買樓的成本，內地投資者眼見無肉食，寧願止蝕離場，盡早賣樓套現。

 

▲上水天巒

 

原因二：炒賣潛力低

 

近年投資者追捧的是細面積單位，例如近期開售的南昌站匯璽、北角維港頌及荃灣西柏傲灣等，呎價接近$3萬仍然大有巿場，反映買家認為它們值得自住及投資。相反新界區面積大的豪宅供應過多，炒賣潛力不及買少見少的港島區豪宅，加上新界大單位豪宅呎價雖然不高，但過千呎的面積，售價動輒一二千萬，售價並不親民，令不少買家卻步。

 

▲大埔比華利山別墅

 

原因三：租金回報率低

 

買樓投資的方法包括放租，但新界豪宅屋苑大多地處偏僻，例如天巒居民出入要坐30分鐘一班的居民巴士，花15分鐘來往西鐵朗屏站。出入駕車的話，來往巿區車程亦長，來往中環一程需時40分鐘，而且附近高級餐廳、購物配套不足，影響叫租能力。現時天巒平均叫租僅$29呎，與上水上車盤如龍豐花園、上水中心、上水名都相若，比華利山別墅更低至$24.5，租金回報率隨時不足2厘，相反有分析估計匯璽及維港頌落成後，租金回報率分別可達3.5厘。

 

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