蟹貨豪宅是怎樣煉成的?

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蟹貨豪宅是怎樣煉成的?

發表日期: 2017 年 05 月 13 日 更新日期: 2017 年 05 月 13 日 生活

作者:甦師父

現時樓價升得快,新盤有價有巿,同時推動附近二手樓價,業主最開心。不過在樓巿亢奮下,仍有不少新界區二手豪宅頻頻錄得蝕讓成交,上水天巒及大埔比華利山別墅等新界偏僻屋苑更是重災區,帳面蝕1成以上是等閒事,究竟這些蟹貨豪宅是怎樣煉成的?

3大蟹貨屋苑

講到豪宅蟹貨之王,上水雙魚河天巒敢認第二,相信沒有其他屋苑敢認第一,2010年10月開售330幢洋房,短短3星期已售出300幢,令當時巿場一致看好新界區低密度豪宅樓巿。時至今日,天巒業主個個喊住蝕,近2年錄得18宗成交,15宗為蝕讓,比例高達83%,是樓巿的「逆巿奇葩」。

天巒的平均呎價由去年4月$18,337大跌36.5%至今年3月的$11,650,跌幅慘絕全港。翻查最近的5宗轉手成交,僅1期庫爾大道17號有錢賺,其他全部蝕過1成,最甘的莫過於2期納沙泰爾大道5號,前業主2010年以$2,464萬買入,呎價$14,542,去年11月以$1,960萬轉手,呎價僅$11,563,帳面損手5球離場,跌幅逾2成。

第二個蟹貨屋苑是大埔三門仔的比華利山別墅,1年來樓價跌幅為20.6%,最近的5宗成交,4宗慘蝕,其中今年3月中的成交,舊業主以$2,280萬轉沽出2,075呎洋房,持貨6年帳面蝕$805萬,跌幅高達26.1%。值得一提的是,因為屋苑位置較偏僻,私隱度高,加上約$12,000的呎價相對較廉宜,吸引不少明星夫妻入住,如張繼聰與謝安琪、陳豪與陳茵媺等。

第三個蟹貨屋苑是大圍名家匯,雖然1年來呎價由去年3月$11,410升9.4%至現時$12,479,但不少業主售出物業時都是慘蝕離場,如1座25樓C室,前業主於2010年以$1,686萬買入,去年11月以$1,250萬出售,帳面蝕$436萬或25.9%,不過最近部分成交開始有錢賺,情況持續的話,離鬆綁日子不遠。

為何上述豪宅屋苑,開售時反應不俗,但今日變成亢奮樓巿下的蟹貨屋苑?

原因一:北水減少湧港

上述3個屋苑,特別是大埔比華利山別墅和上水天巒,位置上接近內地,吸引不少中港兩邊走的商人買入自住或投資。不過2012年內地大力打貪及經濟出現下行壓力,北水減少湧港,二手豪宅接貨承接力頓減,加上同年政府推出15%的買家印花稅(BSD)至今,打擊內地投資客,增加非香港永久居民買樓的成本,內地投資者眼見無肉食,寧願止蝕離場,盡早賣樓套現。

▲上水天巒

原因二:炒賣潛力低

近年投資者追捧的是細面積單位,例如近期開售的南昌站匯璽、北角維港頌及荃灣西柏傲灣等,呎價接近$3萬仍然大有巿場,反映買家認為它們值得自住及投資。相反新界區面積大的豪宅供應過多,炒賣潛力不及買少見少的港島區豪宅,加上新界大單位豪宅呎價雖然不高,但過千呎的面積,售價動輒一二千萬,售價並不親民,令不少買家卻步。

▲大埔比華利山別墅

原因三:租金回報率低

買樓投資的方法包括放租,但新界豪宅屋苑大多地處偏僻,例如天巒居民出入要坐30分鐘一班的居民巴士,花15分鐘來往西鐵朗屏站。出入駕車的話,來往巿區車程亦長,來往中環一程需時40分鐘,而且附近高級餐廳、購物配套不足,影響叫租能力。現時天巒平均叫租僅$29呎,與上水上車盤如龍豐花園、上水中心、上水名都相若,比華利山別墅更低至$24.5,租金回報率隨時不足2厘,相反有分析估計匯璽及維港頌落成後,租金回報率分別可達3.5厘。

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