英國買樓記(廿一) - 樓2

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發表日期: 2013 年 07 月 19 日 更新日期: 2013 年 07 月 19 日 生活

作者:RKWC

做好決定買層不能作抵押的高層單位後,剛好遇上樓2放盤,於是就走了去看看。

整座大樓19層樓高,44年樓齡。整座大廈一共有108伙,所有單位都是複式單位,也就是只有雙數層,一層樓大約是10伙人左右。

樓2(下圖靠右)所處的位置就在我第一層睇的樓(較矮的一棟)的旁邊。樓2跟我之前看的那單位差不多一樣。



在睇樓之前,讀了Home report,除了電及暖爐方面之外,這個單位沒有太多的問題。

關於電,據報告所講因電力系統較舊,未能符合要求,但亦沒有更換的需要,只建議最多每十年找個合資格的電工檢查即可。其實這個問題樓1也有,據師傅所言很常見,大部份舊樓都有這個問題。主要是因為根據要求,保險盒必須要通過一些新測試,而舊保險盒當然沒法通過,所以就會在報告寫上「有問題」。不過只要運作正常,其實沒有更換的必要。

另一方面,則是有需要更換室內的兩個暖爐,其實也不是甚麼大問題,花些少錢換過便可以了。           
層樓在Home report內的問題就只有這些,不過我就有一個疑問,為何這層樓會比前旁邊那層開價高呢? 之前看過的那一層樓開價也不過是£65,000,最後成交價是£67,000。這間為何就要£70,000呢? 就此問題我在睇樓前問了問我的律師,原來是因為之前這兩棟大廈都進行了大維修,每戶都要交大約£5,000的維修費。上次那層的業主未交這筆費用,所以買家將要承擔這筆維修費。而這層則因賣家已付維修費,所以層樓的價錢較高。

上一次,看旁邊那層樓時那份Home report沒有註明租值。當時我還很保守地估算這類單位的租值大約為£600-650。原來,是我低估了這區的租值了!今次這份home report 比上次那份好,註明這層樓租值約為£700-750。這層單位開價£70,000,計計數都有12~12.8%的回報,表面看來已經十分吸引。

設施配套方面,距離巴士總站三分鐘的距離,要去大學或市內各處地點也很方便。因位處市中心,大部份與日常生活相關的設施,如超市和診所等,也在十分鐘步行距離內。唯一不太好的是車位供應較為緊張,就算有了市中心的泊車許可證,要找車位也是十分困難。

景觀方面,樓上樓下的景觀迴然不同。樓上客廳及廚房望出去是Aberdeen的碼頭,也就是北海石油的重要補給基地。每日有各式各樣的補給船隻從這裡進出,補給石油台所需要的各種物資。

下圖為幾張樓上的景觀,可以遠眺到部份北海:





樓下則是望城,不過有大部份的景觀都被旁邊的大廈擋住了。

下圖為樓下房間望出去的景觀:



單位面積七百呎,間隔是二房一廳,房在樓下,廳在樓上。

基本上全屋都沒有傢俱及家電,可謂「吉屋」一間。最差的是廁所,喉管外露之餘,洗手盤及馬桶的款式都很舊,而且洗手盤以下及馬桶下的牆身全部都凹凸不平!最怪異的地方是那膠地板由地面一直覆蓋至浴缸邊,而非只是覆蓋地面。









剛經歷樓1漏水的我對這方面警覺性特高,馬上不斷用花灑射遍整個浴缸,特別是浴缸邊。之後再揭開膠板的一小角,再用電筒看清楚有沒有地方漏水。幸好,找不到任何漏水的痕跡,我想上手業主是為了省錢去配過塊浴缸板才有此怪招,把地板連上浴缸吧!



如果要買這層樓的話,有以下的東西需要在租出之前處理,不過也不是甚麼大的問題,全都是手板眼見功夫,當然這只是對師傅來說!!

- 檢查全屋的電插頭,電器,以及一切所有與電有關的東西。
- 修補一些剝落的牆紙及填補幾個牆身上的小洞
- 裝修洗手間:換馬桶、重新平滑牆身、配浴缸板
- 添置傢俱及家電

在預算這些大大小小的東西所需的資金後,預留了大概 £5,000左右的資金作為裝修用。而添置所有家俱家電及其他雜費後,回報還是有大約11%左右。我覺得這個回報率也不錯,所以就決定買入。翌日,我叫律師替我出價——£71,000。

【以上文章轉載自九十後投資記