維港頌開售 樓換樓唔化算

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維港頌開售 樓換樓唔化算

發表日期: 2017 年 04 月 11 日 更新日期: 2017 年 04 月 11 日 生活

作者:甦師父

今年各發展商開售的新盤反應熱烈,加推出售單位就算加價亦不乏買家。長實維港頌將於4月12日首輪開售152伙,8成是3房及4房大單位,屋苑整體平均呎價高於$3萬,發展商目標是區內樓換樓客。不過附近兩個大型二手屋苑單位同時加價,有業主加價近一成,若果補千萬差價買維港頌樓換樓,未必划算。

9成海景成疑

長實的維港頌將於4月12日開售,屋苑8成單位是3房或4房過千呎單位。近期其他新盤叫價非常進取,維港頌亦不輸蝕,繼3日公布首張涉76伙、折實後平均呎價$29,251的價單後,發展商見參觀示範單位人數眾多,預期銷售反應熱烈,遂於6日公布另外76伙的價單,平均折實呎價為$33,314,媲美西半山超級豪宅。

呎價已經這麼高,連首輪開售最平的6座8樓B室437平方呎1房單位,折實價都要$1,030萬,呎價$23,570。維港頌細碼樓集中在6座8至20樓B室單位,有傳媒指這些單位「不見天」,望不望到海景成疑,發展商聲稱9成單位望海的說法難令人信服。

至於大單位,最貴是1座25樓B室,定價1.06億,呎價高達$6.6萬。無錯4房單位大部分對正東區走廊及維港,景觀一流,但有傳媒發現,有4房雙套單位就總共有5個廁所,而且全部是沒有窗戶的「黑廁」。報道又指,不少3房單位的景觀被前排座數阻擋,海景視野大幅收窄,令該盤海景賣點大打折扣。

區內樓換樓需補千萬差價

長實地產投資董事黃思聰雖然說,維港頌目標客群是向區內手頭資金充裕、家庭成員較多的用家入手,但其實以購買維港頌過千呎3房單位的價錢,足夠購買2至3個附近同樣擁有維港景觀的大型屋苑城巿花園及和富中心的3房大單位,如果區內人士要樓換樓,維港頌未必吸引。

好像現時中原放盤的城巿花園7座低層3房1套單位,實用面積1,012平方呎,叫價$1,250萬;和富中心同樣過千呎實用面積3房1套單位,叫價約$1,300多萬,差不多呎數的維港頌單位就要$3,000萬起跳,前者屋苑業主如果想樓換樓買維港頌,需補$2,000萬差價。

另外,維港頌貴價價單一出,不少城巿花園及和富中心的業主馬上反價,有業主趁機加價近1成,有業主甚至封盤,待價而沽,有地產代理指,投資潛力較高的城巿花園海景單位,現時放盤量接近零;加上維港頌的樓花期為2年,預計2019年約4月才入伙,到時樓價難料,而且同區的新地項目海璇或於下月發售,附近二手樓價或進一步炒高,急於樓換樓的人士,草草下決定,未必划算。

1房單位買柏傲灣好過?

維港頌不只提供大單位,亦提供少部分400多平方呎的1房細單位,折實價都要$1,030萬,呎價$23,570。不過如上文提到,這些位於6座的單位景觀差,值不值過千萬真是見仁見智。

上個月開售,新世界於荃灣西的柏傲灣,提供4房至1房及開放式單位。柏傲灣開售時,有內地客以$960.5萬購入1A座56樓一個421平方呎1房單位,呎價$22,815。57樓另一個同呎數的1房單位,以$1,008萬成功出售,呎價$23,957,勢成新界最貴的1房樓王。該屋苑不少1房單位望到荃灣海濱公園及海景,呎價又與維港頌的1房單位接近,自住的話,買有海景的柏傲灣,隨時好過買維港頌。