站站講樓! – 熱點｢Grand Yoho｣

〈高sir隨筆〉 站站講樓! – 熱點｢Grand Yoho｣
今期講講元朗站未來樓價走勢, 當然唔少得分析熱點新盤｢Grand Yoho｣的投資價值.
 

本港樓市在近兩月起了變化, 市場擺脫了年初不安感而反覆推上, 中原樓價領先指數回見本年高位, 反彈的小浪正式上演, 當中, 二手業主封盤反價, 回創新高時有所聞, 而發展商借市轉旺推出一手盤態度積極, 行政長官早前揚言樓市在經過努力後已有所控制, 可惜言猶在耳, 實質樓價好唔比面重返上年最高點.

先評估元朗的投資價值, 近年元朗大力發展下, 已今非昔比, 元朗站在西鐵沿線下物業快速升值, 從元朗站往返尖東車程只有半小時可直達, 往返中轉站南昌, 可轉至港島區, 當然, 撇除港鐵站往來, 一如以往長程巴士往來港島元朗一直服務市民, 高速公路以不停站往返中環/灣仔/銅鑼灣心臟地帶便利.

市內, 元朗大馬路仍保留著舊有元朗景觀, 配合近年落成的站蓋商場, 一新一舊有巨大對比, 隨著新盤Grand Yoho進駐, 高級商店品牌正式進駐, 商場上可謂迎合不同階層人士需要, , 往返市中心以輕鐵往來, 出入北區同樣便利.

當區指標屋苑為新地樓Yoho系列, 暫分有三期, 以最初進駐元朗的Yoho一期為初型, 至Yoho Midtown為中心, 新盤Yoho Grand落成後, 將取代Yoho Midtown地位成為中心點.

評估目標屋苑為新盤Yoho Grand, 次評為現時主力點Yoho Midtown, 以及近年入伙的尚悅.

新盤王為Yoho Grand, 發展商新地現正發售, 市場反應十分熱烈, 四日累積票已破萬張, 成為近年三大收票王之一, 位於西鐵站上蓋, 物業走高級路線, 由4座組成, 由兩房和三房戶組成, 兩房由接近500呎起跳.

市場反應熱烈主因為樓花期短, 收樓期為明年三月, 可以話就算即供, 要捱的時間唔多, 發展商提供了多種按掲上車方法, 配合不同情況人仕需要, 甚至提供如Yoho Park 的120%按掲, 即有心買其實要上車已不是難事, 回看呎價, 大約12300蚊呎, 最平單位兩房折實530萬多入場, 以發展商一向以優質打造的收樓標準, 兩房500呎最平價可說便宜, 唯看清楚樓書後, 600萬樓下單位, 其實分怖於物業最低的三層, 景觀當然會較高層差, 且元朗仍為發展中市鎮, 故層數越低, 景觀質素或許已反映入場價上. 物業升值力高, 由於入場價仍有一定水位比買家升值,故吸引約4成投資者, 長遠而言, 新地可以看到目標打造以將軍澳區”天晉”系的模式進駐元朗, 故Grand Yoho走最高級路線, 物業升值潛力大. 租賃方面, 元朗站近年受年輕人關注, 由於往來尖東, 九龍區方便, 受上班族歡迎, 由於Yoho Grand 投資客佔4成多, 故收樓後放租盤供應較多, 預計起初構成壓力, 筆者預計,兩房單位租金以$17500 - $19000 左右.

Yoho midtown 為現時元朗最指標屋宛, 二手業主在Grand推出後普遍受壓, 由於現時物業兩房單位二手價已超500萬水平, 與新盤價相若, 故造成二手壓力, 唯midtown 2010年發售, 收樓至今仍於10年內, 物業質素保養高, 且midtown業主買入價低, 故即使Grand對二手價成壓力, 但在midtown 大部分業主已有一定帳面穩定利潤下, 即使封盤也無需減價求售. Midtown 兩房480呎起, 通往西鐵站要步行
一條短短接駁天橋, 商場連貫, 由於元朗站各大新盤開始進駐, 物業進一步升值力機會中下, 但抗跌力高, 兩房租金以$16000起標, 隨著新盤Grand入伙, 租金有下調壓力, 唯跌幅該不會太明顯. 故長線仍可作穩定之選.

最後一提為尚悅, 位於十八鄉路的尚悅, 同屬元朗區, 但三盤中交通最為不便, 西鐵站未能到達, 須接駁接駁巴士, 另出入元朗市中心仍需接駁循環巴士線,除非自駕, 否則上班上學等要計好時間, 物業提供12座, 可以想像早晚繁忙時間緊張, 2014年入伙, 市場認為收樓質素中下, 可幸會所設有一切所需設施, 有車,想享受寧靜環境可以考慮. 物業升值力弱, 中長線更隨著區內新盤比較下, 有下調趨勢, 投資客不值考慮, 租金回報叫價力低, 現時租金400呎回報約$10000,440呎實用價格約賣430賣, 對比市中心售價有$2000/呎差價, 唯升值力弱, 只屬退休自住或初上車之選.

｢元朗站｣ 三盤: 投資比較:



高SIR - ｢元朗站｣三大屋宛 投資評定: