站站講樓! – 港鐵｢粉嶺站｣ 投資價值!

今期講講粉嶺未來樓價走勢, 並分析新盤｢囍逸｣的投資價值.

行政長官曾揚言, 未來50年, 本地青年大多遷往東北發展, 北望大中華神洲地區工作, 以尋找機遇! 這麼一來, 北區的發展一直成了近年發展商的重心之一, 北向屯門, 大埔, 粉嶺, 元朗等沿線, 以往由於地理環境偏遠, 交通不便等, 樓價一直遠遠落後, 隨著鐵路通車後, 來往市區九龍商業中心地帶, 只需半小時車程, 故吸引到原本只會考慮市區上車的外區客, 到北區選擇心儀物業投資.

先評估粉嶺的投資價值, 粉嶺與上水為鄰, 往返內地十分便利, 配合港人北上熱點深圳, 經由港鐵站至羅湖後到達深圳, 唯出入市區交通仍略有不便, 雖有巴士往返中環金鐘, 唯車程較遠. 港島區 / 九龍西工作的一群, 大多不會考慮. 客源受一定限制.

當區為粉嶺中心, 粉嶺名都兩大屋宛作指標, 均為港鐵站一出可達之物業, 樓齡為20多年, 呎價為實呎約$8500 – 9500呎, 區內主要物業400多呎至500多呎物業, 提供兩房空間.兩大指標屋宛2016年呎價, 已見回落, 部分單位成交回落見2014年水平, 320-450萬上車盤, 月租約$9500 - $12500, 租貸市場回報一般, 但由於鄰近內地, 出租仍有一定穩定性.

區內主要TARGET 客為往返中港兩地工作的客源, 以及往返九龍中 / 東一帶客源等, 由於以實用面積計算, 其租金相對市區盤為低, 故也吸引一些相對不介意交通路途的上車青年客. 放租務市場問題不大. 在價值升值方面, 2008年該區平均物業價值為百多萬上車盤, 至今升值約1倍, 升幅已幾近見頂, 預期2016-2017年全港整体樓價回落一成下, 該指標屋宛仍有一定下跌空間, 筆者認為, 320萬以下盤源或呎價$7800 - 8200才有一定吸引力, 380萬以上盤源風險水平較高, 投資價值不大.

囍逸為近日粉嶺區新盤, 由信置發展第一批沽清後, 發展商正準備加推最後76伙, 並提價3%. 折實價由297萬起, 實呎為$9976 – 18540呎, 事實上, 新盤呎價相對區內兩大指標屋宛高出約10-15%, 同區樓齡較新, 並接近同級質素有牽晴間, 平均呎間和新盤相若, 囍逸距離粉嶺站步行可達, 筆者認為, 項目為區內最新盤, 質素令人有所期待, 日後落成後為區內指標性屋宛, 由於發展商提供多項按
掲選擇, 並項目發售價和區內二手屋宛相若, 故單以該區來說, 價錢是吸引的.粉嶺區名校網方面, 為81區校網, 田家炳中學, 東華三院李嘉誠中學 , 基督教香港信義會心誠中學, 粉嶺救恩書院 為該區優質學校.