站站講樓! – 港鐵「粉嶺站」 投資價值!

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站站講樓! – 港鐵「粉嶺站」 投資價值!

發表日期: 2016 年 06 月 13 日 更新日期: 2016 年 06 月 13 日 生活

作者:高俊權 (高sir)

今期講講粉嶺未來樓價走勢, 並分析新盤「囍逸」的投資價值.

行政長官曾揚言, 未來50年, 本地青年大多遷往東北發展, 北望大中華神洲地區工作, 以尋找機遇! 這麼一來, 北區的發展一直成了近年發展商的重心之一, 北向屯門, 大埔, 粉嶺, 元朗等沿線, 以往由於地理環境偏遠, 交通不便等, 樓價一直遠遠落後, 隨著鐵路通車後, 來往市區九龍商業中心地帶, 只需半小時車程, 故吸引到原本只會考慮市區上車的外區客, 到北區選擇心儀物業投資.

先評估粉嶺的投資價值, 粉嶺與上水為鄰, 往返內地十分便利, 配合港人北上熱點深圳, 經由港鐵站至羅湖後到達深圳, 唯出入市區交通仍略有不便, 雖有巴士往返中環金鐘, 唯車程較遠. 港島區 / 九龍西工作的一群, 大多不會考慮. 客源受一定限制.

當區為粉嶺中心, 粉嶺名都兩大屋宛作指標, 均為港鐵站一出可達之物業, 樓齡為20多年, 呎價為實呎約$8500 – 9500呎, 區內主要物業400多呎至500多呎物業, 提供兩房空間.兩大指標屋宛2016年呎價, 已見回落, 部分單位成交回落見2014年水平, 320-450萬上車盤, 月租約$9500 - $12500, 租貸市場回報一般, 但由於鄰近內地, 出租仍有一定穩定性.

區內主要TARGET 客為往返中港兩地工作的客源, 以及往返九龍中 / 東一帶客源等, 由於以實用面積計算, 其租金相對市區盤為低, 故也吸引一些相對不介意交通路途的上車青年客. 放租務市場問題不大. 在價值升值方面, 2008年該區平均物業價值為百多萬上車盤, 至今升值約1倍, 升幅已幾近見頂, 預期2016-2017年全港整体樓價回落一成下, 該指標屋宛仍有一定下跌空間, 筆者認為, 320萬以下盤源或呎價$7800 - 8200才有一定吸引力, 380萬以上盤源風險水平較高, 投資價值不大.

囍逸為近日粉嶺區新盤, 由信置發展第一批沽清後, 發展商正準備加推最後76伙, 並提價3%. 折實價由297萬起, 實呎為$9976 – 18540呎, 事實上, 新盤呎價相對區內兩大指標屋宛高出約10-15%, 同區樓齡較新, 並接近同級質素有牽晴間, 平均呎間和新盤相若, 囍逸距離粉嶺站步行可達, 筆者認為, 項目為區內最新盤, 質素令人有所期待, 日後落成後為區內指標性屋宛, 由於發展商提供多項按
掲選擇, 並項目發售價和區內二手屋宛相若, 故單以該區來說, 價錢是吸引的.粉嶺區名校網方面, 為81區校網, 田家炳中學, 東華三院李嘉誠中學 , 基督教香港信義會心誠中學, 粉嶺救恩書院 為該區優質學校.