租金拖低樓價, 得寶8000蚊樓下可租的啟示

<高sir隨筆>: 睇樓市升定跌, 相對股市原來來得容易, 所需要掌握的數據, 亦遠較股票市場為低, 香港的股票市場的起伏, 往往是出人意表, 內地升不一定可帶領港股升, 美股跌有爺爺頂住也不是世界末日! 最難捉摸的, 相信是內地 / 美股皆報跌, 港股卻能獨善其身而升! 這個現象的出現機會率, 同中六合彩1億一樣難!
 

從上述可見, 樓市比股市易估, 因為樓市唔係升, 就係跌罷!?

要好好掌握未來樓市方向, 除了可以從過往成交紀錄去分析外, 有一項極準確的因素, 就是租盤成交價格! 香港近年吹了一種風氣, 就算兩口子冇樓係手, 但去到談婚論嫁的時候, 死都要婚後搬出黎二人世界才可! 有錢買樓, 冇錢租樓成了一種常態, 寧願捱租也不甘心和父母住在同一屋詹下!

一層樓係手, 正正就是能否成功結緍的主要因素, 早前樓價高企, 大把港男已怨氣十足話買唔到樓結婚, 大家心中都好明白, 一層樓固然是能夠結婚成家立室的保證, 但如果真係買唔到, 你租得起一間四正的屋, 就有如至少取得最低入場劵一樣, 是一個最低達標的要求, 如果連這項標準都達唔到, 要結緍談何容易!

故在如此巨大的需求效應下, 租盤市場一向十分活躍, 早幾年樓價急速上升,租金回報就是一大主因, 租金一向都好硬淨! 過往, 九龍東細盤天堂, 例如得寶花園, 其細房單位租$12000 - $13000屬得閒事, 租金回報好, 加上低息環境, 自然有力推動細價樓價向上, 故一個細細地的得寶單位, 過300萬屬閒事, 要睇未來樓市的走勢, 筆者大膽講, 用租盤價格去衡量分析, 錯極都有個普!

今時今日, 樓價下行而成事實, 業主放樓要比買家劈價, 有樓放租的業主, 叫價力也大不如前, 就以上述九龍東, 細樓王得寶為例子, 今時今日租一個實用面積253呎單位, 月租叫價只值$7900~, 而實用面積382呎, 屋宛兩房最大的單位, 也只需$10200便可以租到, 回想一下, 早些年樓市炒到火紅火緑時, 2房單位至少叫租$13000-$14000的境況, 今天租金價格可謂回落至少3成以上.

再回看一下得寶花園的成交, 本月; 得寶花園細單位剛跌穿300萬, 以280萬賣出, 雖未到2008年起, 仍然可以用接近200萬就可以買到的年代, 但明顯地樓市下跌潮的勢頭, 比想象中來得急速且兇, 再配合租金大幅下跌, 相信本年內九龍市區上車盤, 回見250萬內或租金7000-8000便可應付到的年代, 相信不遠已.

相對股市, 樓市看來比港股更危險, 且更加不明朗了!