炒樓少肉食 明星轉戰觀塘工廈

不少明星都有一個共通點，就是買磚頭投資有術，好像影帝張家輝與太太關詠荷，多年來買賣物業，身家水漲船高，包括張家輝日前以個人名義，斥$1.31億買入中半山嘉慧園3,366呎單位，2人持有的5個物業現時巿值至少$2.4億！不過政府不斷對住宅物業印花稅「加辣」，投資住宅開始「少肉食」，明星紛紛轉戰工廈，特別是東九龍的觀塘區一帶。

 

 

明星鍾情觀塘工廈

 

近排較少出鏡的楊思琦，日前就花$370萬，買入牛頭角正在翻新的工廈The Icon面積299呎單位，作收租用途。雖然該工廈單位呎價高達$12,361，但該工廈翻新後推出不久，105個單位已出售8成，初時呎價僅$1萬，大業主見反應熱烈，一度封盤，本月初重售時，呎價已升破$1.2萬，預期呎租可達$50。

持有至少9個物業的薛家燕，2008年以$300萬買入觀塘開聯工業中心面積2,000呎單位，作為「家燕媽媽藝術中心」校址，前年更斥資千萬買入下層同面積單位擴充；持有3個工廈單位的她坦言，特別看好觀塘區。另外，古天樂3年來內豪花$1.04億買入觀塘鴻圖道潤承大廈2個單位。

 

▲薛家燕買入開聯工業中心2個單位作「家燕媽媽藝術中心」校址

 

 

東九龍將成 CBD2.0

 

為何明星近年銳意投資觀塘工廈？

雖然住宅樓價愈升愈高，租金亦有條件企硬，但政府短時間內多次「加辣」，提高印花稅之餘，又降低可做的按揭成數等，買樓投資開始變得「少肉食」，相反工商業物業印花稅最多只是8.5%，投資工廈的門檻比住宅低。

工廈、寫字樓及舖位3類物業中，據差餉物業估價署資料，寫字樓的租值平均升幅僅有1.1%，而商舖受零售巿道拖累，升幅更低至0.5%，當中銅鑼灣多個「舖王」錄得20%至50%的租金減幅，相反全港工廈租值卻有4.4%增幅，換句話說，工廈明顯較其他物業值租。

隨工業生產工序北移，及政府積極進行活化工廈，不少工廈翻新後變成寫字樓及工作室，吸引中小企進駐。加上政府積極開發啟德新發展區，有意將東九龍打造成中環金鐘以外的第二個商業中心（CBD2.0）。沙中綫、將軍澳—藍田隧道及中九龍幹綫相繼動工，並預計於10年內相繼完工，本身工廈集中的觀塘至九龍灣一帶交通配套將大大改善，工廈或租或賣，投資潛力不容小覷。

 

▲古天樂花$1.04億買入潤承大廈兩個單位

 

「宇宙最強」狙擊黃竹坑

 

上述明星投資眼光固然不錯，但未必及得上「宇宙最強」的甄子丹。他與太太繼6年前花$1,620萬買入黃竹坑新興工業大廈16樓全層後，食過番尋味，上個月斥$5,000萬入手大廈頂層連天台。因應南港島綫通車，南區交通大為改善，黃竹坑舊式工廈呎租由未通車前的$9至$11直線升至現時的$14至$18，升幅驚人。

南港島綫通車僅半年時間，舊式工廈呎租仍有上升空間，有地產代理預期今年內呎租可升達$20水平，售價則會較1年前大升10%至15%。值得一提的是，黃竹坑商廈One Island South及環匯廣場，都是收購工廈後重建而成。甄子丹入手的新興工業大廈位處港鐵站出口附近，單位若被收購來翻新或重建，價值增幅隨時以倍計。

 

▲新興工業大廈（紅框）鄰近黃竹坑港鐵站

 

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