沙頭角新盤 成萬蚊呎伏味濃？

沙頭角新盤尚澄日前開售，平均呎價約$1萬，但因位處禁區，單位只供持「禁區紙」的區內人購買，轉手困難，租及售的投資潛力成疑，中伏味濃，若樓巿逆轉，難保不會率先成為一大蟹貨屋苑。

 

 

最高呎價看齊太古城

 

遠東發展於5月5日，開售沙頭角邊境禁區內的新盤尚澄，平均呎價$11,305，折實平均$10,175。這樣偏僻的地區，新盤呎價已經過萬，反映可見的未來，香港可能再無新盤低於$1萬呎。

發展商2013年用$1.43億投得地皮，日前推出首批110伙單位，開售首日已售出44伙，迅速套現1.7億，抵銷地價有凸；若261個單位全部沽清，預計吸金$10億以上，利潤豐厚。

尚澄最受歡迎的單位是5座L室，單位全是300呎1房戶，開售後迅速沽清，折實價為$277.6萬至$291.7萬。至於最貴的單位則是1座6樓C室2房海景特色戶，實用面積593呎，並相連1,140呎天台，定價$1,056萬，折實價$961.3萬，折實呎價高達$16,212，破區內紀錄之餘，還與港島名牌屋苑太古城看齊。

未開售前，尚澄的價單一出，遠東發展高級營業及市務總監方俊表示定價是「超值開心價」。不過相對巿區，甚至是北區其他屋苑，尚澄的交通極為不便，投資潛力亦低，$1萬呎價隨時是「中伏傷心價」。

 

▲1座6C單位（藍箭嘴所示）全屋苑最貴，折實價$961.3萬，實用面積593呎，折實呎價高達$16,212

 

▲1座6C單位與相連1,140呎天台（藍箭嘴所示）
 

 

買家只限區內人 物業難轉手

 

尚澄位於沙頭角禁區，買家須持有「禁區紙」才可買樓，轉手時新買家亦受同樣限制。現時沙頭角的居民不足1萬，普遍居於唐樓，生活並不富裕，可見潛在買家不多，相對巿區，甚至北區其他樓盤，業主較難通過轉售圖利。

尚澄旁邊的順隆花園於18年前入伙，已是區內另一「最新的屋苑」，但去年只有1宗成交，前年為2宗，可見沙頭角樓巿沒有明顯的剛性需求，放盤承接力成疑。

雖然區外人憑有效租約，可暫獲禁區紙，繼而購入沙頭角的物業，但期間除了要支付租金（區內約500呎唐樓單位月租$4,000至$5,000），北區其他屋苑如粉嶺的花都廣場、粉嶺名都，及上水中心，呎價介乎$1萬至$1.3萬，與尚澄相差無幾，且沒有轉手限制，交投亦活躍，尚澄難以吸引區外投資者「開發大東北」。

 

 

 

▲尚澄附近的沙頭角公眾碼頭，定期有船來往吉澳

 

 

交通不便

 

尚澄有年輕買家以$300多萬購入300多呎的單位出租，表示希望每月收回$5,000至$6,000元租金，但這其實只有不足2厘的回報率，加上$4至$5元一呎管理費，實質回報率可能僅多於1厘，遠低於一般新盤2厘至3厘的租金回報。

如區外人因為尚澄租金便宜而租住，就須先考慮沙頭角的交通問題。沙頭角連接對外的公共交通工具，主要有綠色小巴55K同78K來往上水廣場，車程分別是40分鐘及58分鐘，再於上水站接駁東鐵。粗略計算，光是由沙頭角來往中環，未計等車及轉車，一程的交通時間需要1小時40分鐘。

雖然尚澄周圍環境寧靜，但位於沙頭角禁區，交通不便是其最大弊處，加上租售的投資潛力均低，呎價又與粉嶺及上水鄰近東鐵站的屋苑接近，若樓巿出現逆轉，尚澄或首當其衝，率先成為蟹貨屋苑，各位入手前請再三考慮清楚。

 

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