沙頭角新盤 成萬蚊呎伏味濃?

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沙頭角新盤 成萬蚊呎伏味濃?

發表日期: 2017 年 05 月 08 日 更新日期: 2017 年 05 月 08 日 生活

作者:甦師父

沙頭角新盤尚澄日前開售,平均呎價約$1萬,但因位處禁區,單位只供持「禁區紙」的區內人購買,轉手困難,租及售的投資潛力成疑,中伏味濃,若樓巿逆轉,難保不會率先成為一大蟹貨屋苑。

最高呎價看齊太古城

遠東發展於5月5日,開售沙頭角邊境禁區內的新盤尚澄,平均呎價$11,305,折實平均$10,175。這樣偏僻的地區,新盤呎價已經過萬,反映可見的未來,香港可能再無新盤低於$1萬呎。

發展商2013年用$1.43億投得地皮,日前推出首批110伙單位,開售首日已售出44伙,迅速套現1.7億,抵銷地價有凸;若261個單位全部沽清,預計吸金$10億以上,利潤豐厚。

尚澄最受歡迎的單位是5座L室,單位全是300呎1房戶,開售後迅速沽清,折實價為$277.6萬至$291.7萬。至於最貴的單位則是1座6樓C室2房海景特色戶,實用面積593呎,並相連1,140呎天台,定價$1,056萬,折實價$961.3萬,折實呎價高達$16,212,破區內紀錄之餘,還與港島名牌屋苑太古城看齊。

未開售前,尚澄的價單一出,遠東發展高級營業及市務總監方俊表示定價是「超值開心價」。不過相對巿區,甚至是北區其他屋苑,尚澄的交通極為不便,投資潛力亦低,$1萬呎價隨時是「中伏傷心價」。

▲1座6C單位(藍箭嘴所示)全屋苑最貴,折實價$961.3萬,實用面積593呎,折實呎價高達$16,212

▲1座6C單位與相連1,140呎天台(藍箭嘴所示)

買家只限區內人 物業難轉手

尚澄位於沙頭角禁區,買家須持有「禁區紙」才可買樓,轉手時新買家亦受同樣限制。現時沙頭角的居民不足1萬,普遍居於唐樓,生活並不富裕,可見潛在買家不多,相對巿區,甚至北區其他樓盤,業主較難通過轉售圖利。

尚澄旁邊的順隆花園於18年前入伙,已是區內另一「最新的屋苑」,但去年只有1宗成交,前年為2宗,可見沙頭角樓巿沒有明顯的剛性需求,放盤承接力成疑。

雖然區外人憑有效租約,可暫獲禁區紙,繼而購入沙頭角的物業,但期間除了要支付租金(區內約500呎唐樓單位月租$4,000至$5,000),北區其他屋苑如粉嶺的花都廣場、粉嶺名都,及上水中心,呎價介乎$1萬至$1.3萬,與尚澄相差無幾,且沒有轉手限制,交投亦活躍,尚澄難以吸引區外投資者「開發大東北」。

▲尚澄附近的沙頭角公眾碼頭,定期有船來往吉澳

交通不便

尚澄有年輕買家以$300多萬購入300多呎的單位出租,表示希望每月收回$5,000至$6,000元租金,但這其實只有不足2厘的回報率,加上$4至$5元一呎管理費,實質回報率可能僅多於1厘,遠低於一般新盤2厘至3厘的租金回報。

如區外人因為尚澄租金便宜而租住,就須先考慮沙頭角的交通問題。沙頭角連接對外的公共交通工具,主要有綠色小巴55K同78K來往上水廣場,車程分別是40分鐘及58分鐘,再於上水站接駁東鐵。粗略計算,光是由沙頭角來往中環,未計等車及轉車,一程的交通時間需要1小時40分鐘。

雖然尚澄周圍環境寧靜,但位於沙頭角禁區,交通不便是其最大弊處,加上租售的投資潛力均低,呎價又與粉嶺及上水鄰近東鐵站的屋苑接近,若樓巿出現逆轉,尚澄或首當其衝,率先成為蟹貨屋苑,各位入手前請再三考慮清楚。

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