沙田第一城 雲集上車盤
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沙田第一城 雲集上車盤

發表日期: 2016 年 11 月 29 日 更新日期: 2016 年 11 月 29 日 生活
作者:August Amber

樓價愈嚟愈貴,15%印花稅(首次置業人士獲豁免)無助大眾上車,土地問題仍然嚴重,渴望擁有蝸居嘅香港人,唯有全城搵上車盤。雖然樓巿仍有唔少上車盤,但唔係樓齡舊就係位置差,優質大型屋苑嘅上車盤少之又少。今次筆者就搵到沙田第一城4個優質上車盤,當中嘅筍盤首次置業首期唔使$40萬!無論已經拉埋天窗定準備做老襯嘅你不妨考慮吓。

 

▼第一城鄰近馬鐵第一城站,交通尚算方便

 

▼馬鐵連接東鐵大圍站

 

▼第一城有多條巴士線連接區內外

 

頻現劈價個案

 

15%加辣招出台後,沙田第一城出現多宗劈價成交個案,等我哋回顧吓。首先,43座高層C室兩房單位,原價開$450萬,最後買家$425萬接貨,減咗6%。第二個個案係31座高層H室,業主見加辣後,已由原價$490萬放盤減到$460萬,最尾再畀買家減多$13萬,$447萬成交。第三個個案則放盤2個月,要由$425萬減到$418萬先成功轉手。最跨張嘅一個個案,單位更由$630萬劈價至$575萬!

以上4個個案嘅業主雖然分別獲利1.5倍、2.2倍、1.3倍及1.8倍離場,不過佢哋同樣喺加辣後迅速劈價,反映部分業主睇唔好後巿,寧願賺少啲

 

4大筍盤

 

沙田第一城依家平均實用呎價雖然超過$13,000呎,去到約$13,500,但因為單位面積較細,計埋樓價唔會好高,而且係傳統大型屋苑,一直雲集優質上車盤。依家筆者就介紹美聯4個開價唔夠$400萬、首次置業可做9成按揭嘅單位,慢慢分析吓點解第一城適合新婚人士上車。

 

 

以上4個單位平均實用呎價低過屋苑平均嘅約$13,500,樓價同樣唔過400萬,價錢嚟講可算係屋苑中嘅上車之選。筆者認為,當中嘅筍盤係第4個單位,即2座中層C室。點解嘅?首先佢實用面積係4個單位中最高,有307平方呎,而且係兩房間隔,但同樣都係400百萬使,又做到9成按揭,性價比自然比另多外3個高!上車盤往往係新婚人士之選。,兩口子結婚,當然要有間主人房,但日後有個BB,多間房始終方便啲,所以筆者認為呢個單位最適合新婚人士。

 

筍盤50多萬即上車

 

▼假設2座中層C室做足9成按揭

 

現時首次置業人士購買$400萬以下單位,最高可做9成按揭。以呢個筍盤為例,首期只要畀$40萬,計埋其他雜費,都係$55萬就可以上車。不過因為按揭做得多,咁供樓就難免辛苦啲,每月要供成$13,500,如果仲要畀埋按揭保險費,每個月要畀多近$600。我哋為大家計埋個壓力測試,要月入$33,000先可能通過到。打算畀少啲首期嘅人士,遇到筍盤,都要考慮自己嘅供款能力啊。

 

6成按揭較保險

 

依家唔少年輕人結婚買樓,都會有父母喺背後幫手,或借或畀首期,希望仔女第時供樓唔使咁辛苦。如果首期可以畀多啲的話,假設都係2座中層C室呢個例子,若只做6成按揭,首期畀$160萬,計埋其他雜費,$180萬唔使就搞掂,以30年按揭計算,其實每個月供款只係$9,000,計埋日常管理費差餉,連同水電煤,每個月都係開支都係萬零蚊,兩口子肯慳啲去供,其實唔難。筆者為大家計埋個壓力測試,其實只要月入$22,000都過到,以今時今日兩口子都打工嘅收入計算,做6成按揭去供呢個單位嘅難度唔高。

 

▼假設2座中層C室僅做6成按揭

 

喺依家呢個時勢,能夠以$400萬買到大型屋苑單位已經唔易(天水圍嘉湖山莊另計),所以趕結婚又畀得起首期嘅couple,不妨考慮吓呢4個上車盤。

不過仲有樣嘢想提提大家,因為第一城今個月有多宗劈價成交個案,各位買家喺議價時記住捉住呢個point,同個經紀同埋業主議價,落足幾句嘴頭,話唔定你個單位就係下個見報嘅劈價單位。