樓市走向還看額外印花稅

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樓市走向還看額外印花稅

發表日期: 2016 年 01 月 29 日 更新日期: 2016 年 01 月 29 日 生活

作者:任以風

樓市回落在這刻已成事實,這幾天大家都在鞭屍、討論別人買錯又或者鬧政府不減辣。到底人云亦云時候大家應該睇咩?

謬波局長當然話一手供應咩咩咩,土地供應又點點點,各位唔好忘記好多供應係三五年後嘅事。另外要注意樓市成交量太細,根本未能有效反應房產價值和市場預期。目前而言,主導樓市中短期走勢仍然是辣招,具體地講是印花稅。


目前辣招涉及的稅項有三種:額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和雙倍印花稅(DSD)。當中2012年10月底那輪辣招規定,若購買住宅3年內轉售,需支付10%到20%不等的SSD。SSD將會是中短線二手樓市供應的關鍵。因為BSD和DSD是買樓的成本,而SSD是具時間性的售樓成本。

首批過了SSD的期限的單位逐漸「解封」,按照土地註冊處的住宅樓宇買賣合約統計數字,2013年全年物業交易(包括一、二手)有5.07萬宗,而2014年有約6.4萬宗,換言之未來兩年有超過11萬個二手單位無需付SSD。另外按估計今年可供發售一手單位不足4萬個。

售樓成本下降,售樓意欲又如何呢?2013年中原城市領先指數 CCL 波幅約在115至123之間,而截至1月22日的最新數字為134.95,假設業主是本地投資者,而單位有出租,扣除DSD和其他開支,最佳情況可以賺住走,最差蝕少少。當然個人對樓市預期有很大影響,看淡後市加上有周轉需要的人大有人在。

值得注意是,樓市有一定剛性需求,非個個投資炒樓,總有人結婚生仔、仔女亦總會長大唔夠住又或成家立室,筆者本人不會睇淡到有恐慌式下跌。

補充少少個人意見,有人說自己是中產,一個人月入數萬但儲不到首期,我不太相信這種鬼話。因為香港人首置可以透過按揭證券公司做足九按,而中產過不到壓力測試機會很細,再講做中產月入數萬儲唔到一球你覺得真係關社會和政府事?

本文不構成投資建議。
參考資料:
土地註冊處2011 - 2015 年 住 宅 樓 宇 買 賣 合 約 統 計 數 字 : 一 手 及 二 手 買 賣
http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-primary.htm