樓市走向還看額外印花稅

樓市回落在這刻已成事實，這幾天大家都在鞭屍、討論別人買錯又或者鬧政府不減辣。到底人云亦云時候大家應該睇咩？

謬波局長當然話一手供應咩咩咩，土地供應又點點點，各位唔好忘記好多供應係三五年後嘅事。另外要注意樓市成交量太細，根本未能有效反應房產價值和市場預期。目前而言，主導樓市中短期走勢仍然是辣招，具體地講是印花稅。
 

目前辣招涉及的稅項有三種：額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和雙倍印花稅(DSD)。當中2012年10月底那輪辣招規定，若購買住宅3年內轉售，需支付10%到20%不等的SSD。SSD將會是中短線二手樓市供應的關鍵。因為BSD和DSD是買樓的成本，而SSD是具時間性的售樓成本。

首批過了SSD的期限的單位逐漸「解封」，按照土地註冊處的住宅樓宇買賣合約統計數字，2013年全年物業交易(包括一、二手)有5.07萬宗，而2014年有約6.4萬宗，換言之未來兩年有超過11萬個二手單位無需付SSD。另外按估計今年可供發售一手單位不足4萬個。

售樓成本下降，售樓意欲又如何呢？2013年中原城市領先指數 CCL 波幅約在115至123之間，而截至1月22日的最新數字為134.95，假設業主是本地投資者，而單位有出租，扣除DSD和其他開支，最佳情況可以賺住走，最差蝕少少。當然個人對樓市預期有很大影響，看淡後市加上有周轉需要的人大有人在。

值得注意是，樓市有一定剛性需求，非個個投資炒樓，總有人結婚生仔、仔女亦總會長大唔夠住又或成家立室，筆者本人不會睇淡到有恐慌式下跌。

補充少少個人意見，有人說自己是中產，一個人月入數萬但儲不到首期，我不太相信這種鬼話。因為香港人首置可以透過按揭證券公司做足九按，而中產過不到壓力測試機會很細，再講做中產月入數萬儲唔到一球你覺得真係關社會和政府事？

本文不構成投資建議。
參考資料：
土地註冊處2011 - 2015 年 住 宅 樓 宇 買 賣 合 約 統 計 數 字 : 一 手 及 二 手 買 賣
http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-primary.htm