【樓市你點睇】限制非港人買樓 係咪就上到車?

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【樓市你點睇】限制非港人買樓 係咪就上到車?

發表日期: 2018 年 07 月 13 日 更新日期: 2018 年 07 月 13 日 生活

作者:StillMoney

加辣再加辣,香港用家一樣上車難,如果以譚仔辣度去計,現在辣招大概就三小辣,香港人食開清湯,三小已經辣到流淚,但大陸人食得辣,加到中辣大辣都未驚過,三小又算甚麼?於是林鄭又出口術,話若然辣招唔夠辣,可再考慮進一步限制將住宅賣給非香港人。雖然無從估計會否兌現,亦可能只是力保每日150單程證的掩眼法,但已經令不少打算殺入瘋狂樓市人士停一停,諗一諗,究竟應否睇定啲再入市?

當樓市減少入市競爭對手,尤其是以本傷人的競爭時,對樓價下調存有幻想亦屬正常。不過「唔畀大陸人買香港樓」跟「我上到車」之間不一定是等號,最主要兩大問題未解決的話,短期內想看到樓價跌,實需要有奇蹟出現。

問題一:地價高企

又是中資的錯,2016-17這兩年間,中資集團狂掃靚地皮,將地價推上一個瘋狂的價位。踏入2018後中資已經收歛,主導權重回本地集團手上,然而被推高了的地價,卻沒有回落,仍然不斷在破紀錄,一幅又一幅住宅地王誕生,像新鴻基5月中以251.61億投得啟德第1F區1號地盤,是前住宅用地紀錄的1.45倍!中資收手但手頭上仍然有大量高成本地皮,加上地價沒有回落跡象,之後3、4萬呎價,過千萬的納米樓新盤仍會不斷出現。

地皮位置 成交價(億元) 每呎樓面地價(元)
九龍啟德第1F區1號地盤 251.61 17,776
觀塘安達臣道對出 31.13 12,003
九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界

124.51

28,557
長沙灣興華街西對出 172.88 17,501
沙田馬鞍山白石 13.83 11,588
屯門第56區管翠路 31.69 8,300
啟德第1K區1號地盤 72.30 12,563
新鴻基投得的啟德地王位置
新鴻基投得的啟德地王位置

問題二:建築成本只升不跌

建築成本狂升不是香港獨有,而是世界性問題。因少人入行,香港建築勞動力嚴重短缺,所有工程都要不斷提高工資去搶工人。據英國著名地產顧問公司Turner&Townsend 發表的2018年國際建築市場調查顯示,香港的建築成本是世界第三高,達每平方呎港幣$2,700。還有另一問題,香港有大量大白象小白象工程跟住宅地盤競爭,若你是判頭,同時有個豪宅盤跟小白象工程找你,豪宅要日夜趕工準時交貨快靚正,利潤大部分在承建商;小白象只是起條橋,或起個音樂噴泉,有些還可以超幾次支再claim錢,錢多又舒服,你會接哪一個?所以住宅建築成本近十年只升不跌,是有原因的。計計數,一個地盤地價每呎$17,000,建築成本$2,700,已經$19,700,起好後實呎無論如何也要$30,000以上發展商才有肉食,除非他們蝕賣,否則之後幾年也難低於此價。

2018 Turner&Townsend 建築成本調查
排名 城市 平均每呎建築成本(港元)
1 紐約 2843.7
2 三藩市 2724.7
3 香港 2700
4 蘇黎世 2662.9
5 倫敦 2637.9
17億的元朗行人天橋
小白象工程湧現,最具代表性一定是造價17億的元朗行人天橋。

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