新地將軍澳站告別作 - 海天晉 (Ocean Wings)分析

<高sir隨筆>: 早幾期, 筆者講過將軍澳站的物業價值, 事隔兩週, 早係將軍澳插旗霸哂地盤的新鴻基地產, 推出了天晉五期 – 海天晉 (Ocean Wings)
 

天晉(The Wings)系列為新地位於將軍澳站的注目作品, 連同海天晉合共有五期, 有留意開樓市資料的朋友都知道, 新地樓為傳統沒有中國人禁忌的四字系列, 不論座數 / 個別樓層等, 一切有關四字的如第四期, 四座, 四樓, 十四樓等等, 一概不會出現在新地的系列上出現. 故實際上, 海天晉名義上為天晉系列上的第五期, 但實質上位於將軍澳站的天晉系列只有四期作品.

臨海而建, 聲稱坐擁無敵海景的海天晉, 名符其實又有交通配套, 且又有靚景的潛力, 項目屬短期樓花, 並預計於明年年底可以入伙, 就算買家選擇即供, 相信對短期供款資金壓力影響較輕, 筆者今期就此近日注目的樓花, 作出輕量分析, 有興趣入票的朋友, 可作為一個參考.

優點一: 天晉系列為新地於將軍澳信心標記, 也是地標之一, 故相對同區其它樓盤, 在投資價值或抗跌力上, 具有較佳優勢.

優點二: 交通方面, 項目地理上位於將軍澳站出口步行約3-5分鐘可達, 雖不致於為地鐵站上蓋, 但相信以過往新地系列建構, 均設有商場連接並有步行天穚可達, 故相信即時下雨, 問題也不大. 由鐵路往來港島線, 九龍東等十分方面

優點三: 價格方面, 最平單位實用面積368呎起, 一房間隔, 折實所有優惠424萬, 入場, 為平均實用呎價11000呎, 價格屬於中度水平, 首期以5%便可入場, 降低了入門門檻.

優點四: 區內設施算齊全, 設有海濱長廊, 單車徑, 大型体育場, 商場, 戲院等集於一身.

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缺點一: 由於供應續增加, 而將軍澳為新市鎮發展重災區, 故日後該區大量新盤湧現, 升值力受限制.

缺點二: 同樣, 在周邊眾多盤源供應下, 對放租租金方面也受到壓力, 叫價力隨時間轉弱.

缺點三: 往來市區除鐵路外, 車行路線短期只單靠將軍澳隧道出入, 資料顯示, 目前已有飽和情況, 一旦繁忙時段或突發意外, 可想而知. 且區內車位緊張, 屋苑車位租金價格亦屬不合理高水平.

缺點四: 校網方面, 將軍澳出名較弱, 名校網欠奉.

缺點五: 飲食方面, 將軍澳站以商場食店為主, 地道街頭食店欠奉. 區內食店價格偏高.

缺點六: 區內人流越多, 空氣質素偏差, 且空氣在該區較濕, 氣溫亦較市區低, 對健康有著影響.

缺點七: 以管理費$4.5/呎計, 即400呎樓約$1800 /月. 屬高水平, 大大影響持貨成本和放租回報.

高sir評盤: 此盤筆者認為, 價格在目前來說, 倘算合理, 且新地系列其收樓質素, 用料等都有保證, 自住的話相信有一定吸引力. 但放租或投資角度去分析的話,

此盤便只屬中下水平吸引力, 因為持貨要計算高昂的管理費用成本, 加上每年地稅/差晌等雜費支出, 以DSD平均持貨三年才鬆綁, 按年持貨成本上升, 3年後要大賺的話, 機會甚微, 同系列天晉2期可作參考, 天晉2期近期業主鬆綁賣樓, 面對目前市道, 以當日700-1000萬買入的房價單位回報, 只有約100萬內的賺幅 (未扣雜費). 故海天晉在三年後的回報, 筆者對此大有保留.