投資日本房產的糖衣陷阱.

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發表日期: 2016 年 03 月 14 日 更新日期: 2016 年 03 月 14 日 生活

作者:高俊權 (高sir)

<高sir隨筆>:當今大陸樓, 就好似當年1997年前香港地產市道一樣, 發展商為賣樓又好, 為求賣埋貨尾又好 不惜以各種不同的離奇優惠去搶納買家, 有內地賣樓展銷商, 直頭措埋首期之餘, 更有額外回贈送埋錢比年青一群去買房, 一時間, 內地房產泡沫又再被吹起.


講到海外房產, 香港大部分有興趣於投資市場的朋友, 十居其九都有諗過下海外樓, 無它既, 香港房產市場雖說有回調, 但由於政府對金管局進行嚴正收緊貸款要求, 銀行在批出借貸方面在「只有緊, 不放鬆」的環壞下, 對於本地青少年上車, 或欲以房產市場作投資工具的買家, 都陷於一定程度的困難局面.

但其實講到要投資海外樓房, 大家咪以為好似睇香港樓一樣, 公式化咁搬過去睇外國樓便可! 簡單講, 例如大陸樓係以「坪」作計算單位面積, 但香港就習慣以平方呎去計算, 又舉一個日本樓作例子, 現時投資日本房產大行其道, 一黎yen匯價低, 港幣十幾廿萬起已經可以買到一間日本房產, 有些仲話近鐵路站, 又近「山手線」等作招徠, 香港的投資客, 很多人抱著十幾廿萬係香港, 買個車位都唔只的心態, 倒不好去買一間日本樓去收租, 但完全對日本房產市道, 或日本國民本身對房產的習慣和買賣態度完全不熟悉, 一心以為當匯價反彈, 沽出房產便可像香港樓般大賺.

投資海外樓, 留意除了匯價風險以外, 更要留意唔同國家, 有著不同的買賣限制條件, 且定期維修 / 保養費用固定開支, 限制房產買賣年期, 租且回報等方面都和香港樓市有著很大分別, 以日本房產來說, 其買入後一般限制5年內不能賣出, 另每年都要定期對大廈夾錢進行保養, 維修費用. 且中介公司每年收取服務費, 以及, 在租金回報方面, 日本樓一般200 – 300幾呎的房間, 其租金回報每月大約收取$2000 - $2500, 和香港一間300呎房相比, 閒閒地收$10000租大有不同.

最後講講日本人對房產心態, 日本為一個國家, 香港為一達地方, 日本國民一般於自己家鄉讀書畢業後, 便從遠遠的家鄉考進夢想中的大學, 一般知名學府位於大城市東京或大板市之類, 故從家鄉出發往城市租房子考進大學, 是其中一路客源, 其二, 畢業後的日本人, 一般都選擇留在大城市租屋打工, 過著其刻板的百領生涯, 大家要記住, 在城市中的房子, 其租賃市場的確有一定需求, 但問題係, 日本人的家鄉, 很多並不在東京或大板, 故對城市中的房產, 只租不買, 唔好忘記, 他們的家鄉, 或許係長崎, 四國等一些較遠的地方, 對東京他們沒有留戀的, 故其買賣市場十分不活躍, 故買入後想好似香港樓咁轉手賺錢, 值得深思.