啟德一號2期和Grand Yoho 2的啟示

<高sir隨筆>：連續講咗兩期日本樓，日圓匯價又再度反彈至6.8水平，今期先抖抖，等遲一陣日圓再下試才再分析東京餘下地區分怖和走勢。今期回歸香港，談一下近日新盤情況，或許是預視未來樓市走勢的一個警示。

 

2017年開始後，新盤先試水溫。近日，新地盤Grand Yoho 2及九建啟德一號盤再推，市場反應不一，新地盤以極度進取價錢，把元朗Grand Yoho 2打造成比市區更豪的豪宅，一房呎價折合入場約540萬，這個已是最低價錢，平均一房價格以6m開售，對！是一房500呎以下的元朗盤！不禁令筆者高呼一句，傻的嗎？

 

進取的開價可能來自新地對自己品牌的信心，也可能因為近日樓價再度上試2015年9月高位所致，唯一個價值6m成本的元朗一房盤，買家終於因而卻步，連續3日收1000票以下，相對上年9月推出的同系之作Grand Yoho熱鬧情況，實為天壤之別。無他，無論你購房的目的是為了自住或投資，都無可能唔去計數就入市，以6m買一個元朗區的一房單位，3年後DSD解放後，連成本價豈不是要7M以上沽貨才能夠獲利? 雖然唔可以話無可能，但如果要為求賺錢，咁樣搏些微利潤的話，其實市場上還有不少選擇，這個利潤幅度，瞄準日圓波幅也可以做到了。

 

雖然尼姑都仲有去睇Grand Yoho 2期，但睇樓人數同入票唔成正比，新地今次開得太過分了罷。

 

故投資客對於Grand yoho 2卻步，自住的朋友承接力顯然不足，代表新地這個試價已測試到市場高位係邊度，也意味著樓價的頂層區在那裡。北區的價格最盡是如此，有貨用作投資或自住想換樓，本月就是最後機會，我講什麼，你們懂的。

 

市區又如何？由內地發展商推出的啟德一號又再推，早前該盤發言人尖酸刻薄的說話無阻買家入市意慾，今價單一出，細看下發展商把走廊和垃圾場都計入實用面積內發售給買家，這麼一來，發展商可謂賤招盡出，但啟德收票反應卻理想，並以接近超額11倍認購，折實平均呎價$17000，這樣我們可以留意到，香港人其實是犯賤的，一味話樓貴，但卻不停想入市，其二，發展商賤口擺明串你香港人點都要買，難得又供又有求，你唔怪得大陸發展商串嘴。

 

未來啟德站開，所有目前發展中的樓完成後，應該幾密集；仲有，唔好忘記中海外兩幅地，即啟德一號隔離就係居屋地！

 

啟德1號2期的顯示，市場對於九龍市區樓價，$17000是仍可接受的，不論用以投資或購作自住的買家都大有人在，意味九龍市區呎價未見頂，未來一季仍有上升空間，估計發展商下輪再推盤，九龍區特別是啟德會大手一試20000 - 22000呎去挑戰市場反應，仲有上升空間入唔入市?

 

呵，自己諗。