凶宅炒風(二):死亡證增加按揭機會?

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凶宅炒風(二):死亡證增加按揭機會?

發表日期: 2017 年 05 月 18 日 更新日期: 2017 年 05 月 18 日 生活按揭

作者:甦師父

上次我們談到,凶宅成交價逐漸貼近巿價。事實上,不少投資者都透過轉手或出租凶宅,賺取可觀回報。然而因為難獲銀行批出按揭,用家想買賣凶宅並不容易,不過有「凶宅大王」教路,凶宅其實都有機會獲批按揭。

 

 

凶宅怎定義?

 

到底怎樣才算是凶宅,法律上並無定義,但普遍來說,單位曾發生凶殺或自殺案,均會「自動」成為凶宅,巿值亦即時大跌,永遠無法回復十足巿價。至於有老人家或病人於單位內過身,一般不會被視為凶宅,凶宅資訊網站及銀行不會記錄在案,但若果買家得悉單位有人過身,向業主議價,就另當別議。總之,凶宅並無絕對定義,法定交易程序與一般住宅無異,只是普遍買家對凶宅避之則吉,銀行亦有機會拒絕估價,不會批出或降低按揭成數。

 

 

轉手獲利豐厚

 

樓價愈升愈有,凶宅樓價亦水漲船高,甚至出現疑似炒風,例如「全港最凶」、發生過「6屍命案」的荃灣中心太原樓低層凶宅,20年來8次轉手,2010年轉手時業主持貨1年多,帳面已大賺2.5倍;現業主在去年初以$155萬買入,日前以$208萬拍賣成交,帳面即賺$53萬,持貨1年勁升3成4!

同樣發生燒炭案的青衣灝景灣及天水圍栢慧豪園凶宅,分別以巿價84%及72%轉手,沙田第一城凶宅亦以巿價85%成交,超越同類事故單位巿價通常不到70%水平的慣例,凶宅價格逐漸貼近巿價,可能成為新趨勢。

 

▲青衣灝景灣

 

▲天水圍栢慧豪園

 

 

出租回報率高

 

雖然近期多宗凶宅轉售都有錢賺,但因為銀行會拒絕或降低按揭成數,就算是怕樓價貴多過怕鬼的用家,也未必有能力一炮過付清樓價,所以買得凶宅的,都是老馬識途的專業投資者,他們通過轉售圖利外,亦會以稍低於巿價放租單位,賺取一般住宅難以企及的租金回報。

好像「凶宅大王」伍冠流,於2012年以巿價60%的$282萬買入沙田第一城凶宅,現時以低於巿價1成的$1.65萬放租,回報率高達7厘,隨時是一般單位的3倍!

事實上現今不少年輕人對凶宅百無禁忌,部分外國人及教徒更專門尋找優質凶宅租住,認為最緊要價錢平、位置好,懶理單位有沒有死過人,死因又是甚麼。如果租得出,凶宅的租金回報可達5至8厘,非常可觀。

 

▲沙田第一城

 

凶宅無法做按揭?

 

由於凶宅轉售困難,售價難以估計,銀行不會為單位提供估價,並將之列入不會公開的黑名單中,拒絕批出或降低按揭成數,以免新業主日後無力供款,單位變成銀主盤時,拍賣成交價過低而令銀行蒙受額外損失,所以買家就算不怕鬼,都難以向見過鬼怕黑的銀行借足按揭。

前年就有一對新婚夫妻,以$365萬購入洪水橋單位共築愛巢,惟向銀行試做按揭時,才發現購入的單位發生過燒炭自殺案,不獲銀行批出按揭。他們最後唯有撻訂,連計印花稅及經紀佣金,白白損失$45萬的全副積蓄。

凶宅凶起上來,會連累同層單位,好似上文提到的「6屍命案」單位,案件已發生逾20年,但全港銀行至今仍然拒絕向同層單位作出估價。

不過銀行不一定拒絕為凶宅批出按揭,伍冠流教路,買家若能向業主借得事主的死亡證,向銀行證明事主不是死於單位內,銀行還是有機會批出按揭,但成數通常不會做足。他本人於2012年購買一個凶宅單位時,向銀行出示事主的死亡證,證明並非死於單位內,最終獲銀行批出高達7成按揭,當然可能與他「凶宅大王」的名氣有關。

另外,若購入單位用以放租投資,能夠證明事主不是於單位內身亡,租客往往租得安心,增加成功出租的機會及叫租能力。

 

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