上車綠洲:得寶花園

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上車綠洲:得寶花園

發表日期: 2016 年 12 月 05 日 更新日期: 2016 年 12 月 05 日 生活

作者:August Amber

發展商依家頻頻起「劏房樓」,好多人都問筆者點解依家興咁樣,咪就係佢哋想保持高呎價同時,百幾呎樓,唔使$200萬嘅樓價好似好平,想啲後生仔上車供樓供一世囉。筆者一直反對咁扭曲嘅想法,所以今次就介紹個巿區上車盤畀大家,話畀大家知,就算等上車,都唔使被迫買「劏房」咁淒涼,有能力畀多少少、供多少少,香港總有上車緣洲!

「劏房樓」頻現 得寶變搶手

其實都係5、6年前,樓巿交易量由4、5百實呎嘅中小型單位主導,但因為樓價愈嚟愈貴,發展商開始起「劏房樓」,以「高呎價,低樓價」吸引年輕人上車,好似尖沙咀AVA 62、何文田加多利軒及北角尚譽等,就係正中急要上車嘅年輕人心理。

▼10月得寶花園成交個案為8宗。

日前俊和及益兆興業合作發展的屯門菁雋,最細嘅單位只有實呎128方呎, 剩餘起居飲食空間就只有約70方呎,細過一個車位,僅大過赤柱監倉。我唔敢主觀咁話咁嘅「劏房樓」唔及紫禁城,只係知道巿場參考同區新盤呎價,估計菁雋嘅入場費約$150萬元,實呎價接近$12,000。但筆者要話畀大家知嘅係,呎價多少少嘅上車盤其實唔少,有能力畀多少少、供多少少,唔使花百幾萬買間「宿舍」。

「劏房樓」頻現,令到3至400實呎嘅單位變得搶手。精明嘅樓巿投資者都知道呢一點,所以入手巿區最受歡迎嘅上車屋苑:牛頭角嘅得寶花園

升幅為百大藍籌屋苑之冠

未加辣前嘅10月,得寶花園實呎價為$13,890,唔算貴,但其實按月嚟講,屋苑嘅呎價上升咗16.5%,升幅為全港百大藍籌屋苑之冠,呎價同舊年8月高位只有2.2%差距!不過由8幢組成嘅得寶花園喺10月只有8宗成交,據暫時資料,加辣後嘅11月只有2宗成交。11月下旬,E座一個中層實用398方呎單位以$438萬轉手,實呎價只是$11,005,遠低於屋苑嘅平均值,可能反映睇唔好後巿嘅業主寧願劈價求售。

▼中原網有3個唔夠$360萬嘅上車盤

上面係中原網見到,得寶花園叫價最低嘅3個單位,當中最平嘅A座中層A4單位,實用面積265方呎,叫價$348萬,實呎價$13,132,景觀望牛頭角道同觀塘道天橋,尚算開揚。如果話住喺「宿舍」房唔坎坷,咁呢個實呎價貴$1,000嘅單位始終多個廳同廚房,一定好住過紫禁城。

6成按揭 月入$20,000上車

呢個上車盤做9成嘅30年按揭嘅話,首期唔使$35萬,計埋雜項,一炮過嘅上車支出為$49萬,月供$12,000唔使,計埋管理費同差餉都係唔使$13,000,壓力測試下一按嘅最低每月入息要求係$31,000,以依家咁嘅樓巿嚟講,其實已經係算容易負擔嘅上車價。

依家成日講成功靠父幹。若父母可以借或畀到啲首期,趕上車嘅業主僅做6成按揭嘅話,每月只需要供$7,900,月入$20,000就過到壓力測試了!

▼A座中層A4室係價錢最低嘅一個單位

得寶花園勝在交通算方便,過條馬路再過條天橋就係港鐵九龍灣站,本身又有小型商場之餘,附近又有淘大商場同德福廣場,飲食購物樣樣有齊,位置可以話旺中帶靜。

抗蝕力強 上車首選

▼得寶花園距離九龍灣港鐵站不遠

▼附近有淘大商場,有唔少食肆

依家「劏房樓」愈起愈多,政府又冇意限制住宅樓宇面積大細,第日樓價若果下跌,呢啲「劏房樓」肯定最唔抗蝕,唯有好似得寶呢啲2、300百呎單位上車易,抗蝕力又強,值得趕上車嘅人入手。

事實上,好似上文咁講,政府11月加辣之後,得寶真係出現唔少劈價個案。如果可以食住業主嘅擔心樓巿跌嘅心理,趕上車嘅人「以低價」購入得寶花園,好過買「劏房」多多聲啦。

得寶花園發展商係恆基同新世界,共有8幢樓,入伙咗超過30年,B、C、F至H座為第一期,A、D及E座為第二期;屋苑有泳池。約2,000個單位主要係建築面積311至397方呎,僅4分1為超過400建築面積嘅「大單位」。