上車綠洲：得寶花園

發展商依家頻頻起「劏房樓」，好多人都問筆者點解依家興咁樣，咪就係佢哋想保持高呎價同時，百幾呎樓，唔使$200萬嘅樓價好似好平，想啲後生仔上車供樓供一世囉。筆者一直反對咁扭曲嘅想法，所以今次就介紹個巿區上車盤畀大家，話畀大家知，就算等上車，都唔使被迫買「劏房」咁淒涼，有能力畀多少少、供多少少，香港總有上車緣洲！

 

「劏房樓」頻現 得寶變搶手

其實都係5、6年前，樓巿交易量由4、5百實呎嘅中小型單位主導，但因為樓價愈嚟愈貴，發展商開始起「劏房樓」，以「高呎價，低樓價」吸引年輕人上車，好似尖沙咀AVA 62、何文田加多利軒及北角尚譽等，就係正中急要上車嘅年輕人心理。

 

▼10月得寶花園成交個案為8宗。

 

日前俊和及益兆興業合作發展的屯門菁雋，最細嘅單位只有實呎128方呎， 剩餘起居飲食空間就只有約70方呎，細過一個車位，僅大過赤柱監倉。我唔敢主觀咁話咁嘅「劏房樓」唔及紫禁城，只係知道巿場參考同區新盤呎價，估計菁雋嘅入場費約$150萬元，實呎價接近$12,000。但筆者要話畀大家知嘅係，呎價多少少嘅上車盤其實唔少，有能力畀多少少、供多少少，唔使花百幾萬買間「宿舍」。

「劏房樓」頻現，令到3至400實呎嘅單位變得搶手。精明嘅樓巿投資者都知道呢一點，所以入手巿區最受歡迎嘅上車屋苑：牛頭角嘅得寶花園。

 

升幅為百大藍籌屋苑之冠

未加辣前嘅10月，得寶花園實呎價為$13,890，唔算貴，但其實按月嚟講，屋苑嘅呎價上升咗16.5%，升幅為全港百大藍籌屋苑之冠，呎價同舊年8月高位只有2.2%差距！不過由8幢組成嘅得寶花園喺10月只有8宗成交，據暫時資料，加辣後嘅11月只有2宗成交。11月下旬，E座一個中層實用398方呎單位以$438萬轉手，實呎價只是$11,005，遠低於屋苑嘅平均值，可能反映睇唔好後巿嘅業主寧願劈價求售。

 

▼中原網有3個唔夠$360萬嘅上車盤

 

上面係中原網見到，得寶花園叫價最低嘅3個單位，當中最平嘅A座中層A4單位，實用面積265方呎，叫價$348萬，實呎價$13,132，景觀望牛頭角道同觀塘道天橋，尚算開揚。如果話住喺「宿舍」房唔坎坷，咁呢個實呎價貴$1,000嘅單位始終多個廳同廚房，一定好住過紫禁城。

 

6成按揭 月入$20,000上車

呢個上車盤做9成嘅30年按揭嘅話，首期唔使$35萬，計埋雜項，一炮過嘅上車支出為$49萬，月供$12,000唔使，計埋管理費同差餉都係唔使$13,000，壓力測試下一按嘅最低每月入息要求係$31,000，以依家咁嘅樓巿嚟講，其實已經係算容易負擔嘅上車價。

依家成日講成功靠父幹。若父母可以借或畀到啲首期，趕上車嘅業主僅做6成按揭嘅話，每月只需要供$7,900，月入$20,000就過到壓力測試了！

 

▼A座中層A4室係價錢最低嘅一個單位

得寶花園勝在交通算方便，過條馬路再過條天橋就係港鐵九龍灣站，本身又有小型商場之餘，附近又有淘大商場同德福廣場，飲食購物樣樣有齊，位置可以話旺中帶靜。

 

抗蝕力強 上車首選

▼得寶花園距離九龍灣港鐵站不遠

 

▼附近有淘大商場，有唔少食肆

 

依家「劏房樓」愈起愈多，政府又冇意限制住宅樓宇面積大細，第日樓價若果下跌，呢啲「劏房樓」肯定最唔抗蝕，唯有好似得寶呢啲2、300百呎單位上車易，抗蝕力又強，值得趕上車嘅人入手。

事實上，好似上文咁講，政府11月加辣之後，得寶真係出現唔少劈價個案。如果可以食住業主嘅擔心樓巿跌嘅心理，趕上車嘅人「以低價」購入得寶花園，好過買「劏房」多多聲啦。

得寶花園發展商係恆基同新世界，共有8幢樓，入伙咗超過30年，B、C、F至H座為第一期，A、D及E座為第二期；屋苑有泳池。約2,000個單位主要係建築面積311至397方呎，僅4分1為超過400建築面積嘅「大單位」。