香港人的家(1)

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發表日期: 2012 年 09 月 18 日 更新日期: 2012 年 09 月 18 日 生活

作者:建築遊人

近日有內地朋友問及關於香港房地產的問題,所以我便順手寫一篇關於香港住宅的文章。當大家遊綜香港時會否發現香港的住宅大廈,多數首三層是停車場或商場平台,平台之上便是一座密密麻麻的住宅大廈?這類型的建築可以說是香港獨有的建築群,出現這樣的設計並不是因為香港建築師有所偏好,而是與香港的建築物條例大有關係。

根據香港建築物條例123條表一,如果在首15m的空間內全是非住宅部份的話便可以享有100%覆蓋率,因此如果一座大廈的首15m全是商場或停車場的話,發展商便可以用盡整幅土地。而且,低層的空間很適合作商業用途,假若位於旺區,停車場和街鋪就更是會生金蛋的金雞,所以發展商自然寸土必爭地發展,令香港的街道更擠迫。


同樣亦是因為這個原因,令要在香港找到合適的地方作私營的老人院如此困難。因為香港的老人院牌照只容許老人院設在建築物24m部份之內,但可惜的是,香港大部份平台都用作商業(非住宅)用途,所以功能上屬住宅類別的老人院便不能設在非住宅性質的平台,否則便違反了這項建築物條例,因此要在香港找到合適的老人院用地絕不容易。


全球獨有的建築元素—超巨型的窗台和會所

除了平台建築之外,香港亦同樣出現了另類獨一無二的建築設計——超巨型的窗台和會所,這些建築元素的出現絕不是偶然。

香港政府容許窗台從大廈多延伸500mm,而這部份並不計算入建築面積。然而,這部份面積可計算於銷售面積內,因此發展商自然會用盡這些另類、免費得來的額外銷售面積。再者在2000年左右,香港開始流行使用預制件來興建大廈,所謂預制件就是部份建築部件已在工廠生產好,之後才送往地盤處安裝。由於大部份的工序已在工廠完成,減省了不少時間和地盤附近的噪音,故此政府亦容許300mm厚的預制件部份納入豁免面積之列。正因這個因素,發展商便利用預制件的技術來建築住宅大廈的外牆和窗台部份。當發展商可以建築一個300mm +500mm 厚的窗台(預制件厚度+窗台容許的面積),難怪香港出現了這些超巨型、甚至可以作睡床之用的窗台。

至於一直讓人詬病的超豪華又不實用的會所,之所以出現亦因為香港政府希望私人發展商在其物業範圍內為居民興建一些康樂設施,務求減少對公營康樂設施的壓力。為此,政府容許私人發展商的5%總建築面積作住客會所之用,而這些面積亦自然屬豁免面積之內。至於室外遊泳池、網球場、籃球場則不屬這5%總建築面積之內,因此發展商多半會選擇建設一個佔盡5%建築面積的超巨型室內會所,而室外部份則全屬發展商自由發揮。

【以上文章同時於建築遊人發表】