【鐵路效應】海怡半島買得過

樓價或升一成

最近海怡半島的單位實用呎價，已較今年低位升達2成至逾$14,000，接近去年的最高位，較細的2房單位樓價早已升穿$700萬，整體屋苑的樓價升幅及今年下半年的成交量均跑贏不少同類大型屋苑，巿場一致看好。本來有傳港鐵南港島綫要到下年3月才正式通車，但原來是流料，港鐵正式宣布鐵路在今年底通車，預計南區交通將會大大改善，而設有港鐵站的海怡半島現受區內樓換樓人士追捧，勢成南區最受歡迎屋苑。

海怡半島貴為香港十大藍籌屋苑，樓價升跌情況較穩定，但隨着南港島綫接近通車，今年下半年的每月平均單位成交量超過20宗，樓價亦見升勢。有專家估計通車後，樓價可以再升多1成，挑戰歷史新高，具投資潛力。

 

▼搭港鐵來往海怡和金鐘只需11分鐘，遠比乘巴士快。

 

▼ 從1年來海怡半島的樓價走勢圖可見，今年下半年樓價及成交量都明顯上升。

政府今個月初突然「加辣」，宣布提高住宅物業的印花稅至15%（不限首次置業人士），嚇退一眾愛「買磚頭」的投資者。雖然未知是否有人為了連任而加稅遏止樓巿，成功連任後會迅速「撤辣」，但「加辣」的客觀效果鼓勵儲足首期的人士置業，受「鐵路效應」而具升值潛力的海怡半島，已成區內外中產人士的首次置業之選。

 

▼需要提醒大家的是，海怡的單位都是鑽石廳設計，在家俱佈置上要花點心思。

 

個案研究

海怡通車後，交通變得方便，雖然升值潛力佳，適合儲足首期、收入豐厚的中產人士買來自住，但$700萬樓價的單位做足6成按揭，首期都要$280萬，這筆錢不容易儲。現在筆者就比較美聯的3個可租可買單位，看看打算遷入海怡的人士，到底應該供樓自住，還是謀定而後動，每個月準時交租好。

 

個案一：

22座低層F室單位實用面積有886呎，在海怡來說算是大單位，業主現時叫價$1,250萬，叫租$28,000，若做盡30年的5成按揭的話，首期加其他雜項開支的「入場費」近$700萬。老實說，這個價錢可以勉強入手同屋苑較細的單位。

租金$28,000 – 自住開支$26,128=租金比自住開支多$1,872

 

個案二：

個案一鄰座的21座高屋B室單位，實用面積581平方呎，算是屋苑的較細單位，業主叫價齊頭900萬元，叫租$25,000，平均實用呎價為$15,491，實用呎租去到每呎$43，明顯高於屋苑的平均價。由於單位樓價未到$1,000萬，可做按揭成數較高；假設做5成5按揭，首期$405萬元加上釐印費、律師費及經紀佣金，「入場費」要$455萬

 

租金$25,000 – 自住開支$20,334=租金比自住開支多$4,666

 

個案三：

個案三是23座低層A室單位，實用面積是590平方呎，業主叫價$840萬，叫租$19,800；若與個案二一樣做5成5按揭的話，首期連雜項的一次性開支為$425萬。

租金$19,800 – 自住開支19,090=租金比自住開支多$710

 

買好定租住先？

交通方面，3個個案的單位都是位於海怡半島第三期，鄰近即將通車的港鐵站口，3者間沒有一個有明顯優勢。不過個案一的F室單位雖然鄰近油倉，但仍能望到海景，相反個案二及三只能望內園景。

筆者要提醒大家的是，雖然美國下個月大機會加息，但相信樓價未必應聲下跌，而且3個個案單位非常接近港鐵站，遠比第一、二期的單位接近，方便上班族上班下班，如果首次置業的人士已手握大筆首期，收入穩定的話，大可以將供樓當投資，因為一般供樓的經常開支比租金成本低，而且租金始終是支出，不如每月的供款可被視作投資。

此外，同區的大型屋苑香港仔中心、置富及薄扶林花園未有港鐵接駁，筆者建議，常受塞車之苦、打算樓換樓的區內人士不妨考慮具升值潛力的海怡半島，買來當長遠投資。

▼ 同是第三期的第21、22及23座的位置鄰近港鐵站。

 

小心過高租金

至於應該租住哪個單位，筆者首先要篩走個案二，首先業主開出的售價的平均實用呎價逾$15,000，明顯高於屋苑平均水平，而$25,000的租金，實用呎租達$43一呎，比屋苑平均值高$10左右，貴到離晒譜，賣家的目標可能是不熟悉行情的區外買家。

那麼，應該租住哪個類型單位好？海怡的周邊配套設施差，居民多是離開南區消費，單位鄰近港鐵站口始終方便出入，港鐵通車後業主或會加租，所以租住的呎價合理，而又鄰近站口的單位，就是海怡的筍盤，可放心扑鎚簽約。