【買樓上車】新手置業完全攻略

要數人生大事，話買樓上車係其中一樣實無錯。又有好多人都話想趁後生上車，租出去等租客幫自己供，變相用首期賺到層樓。不過又未必了解成件事，連上車可以做幾多成首期、點做按揭、點計壓力測試都未知，結果有啲唔夠實力嘅買家，心口掛個勇字落訂買樓，點知上唔到會侷住撻訂。所以呢篇新手攻略會由基本嘢講起，介紹由揀樓到買樓嘅必備知識。（本文更新至2020年6月3日）

 

想自住定放租等升值？

買樓第一步，先要認清自己嘅買樓目的，到底係自己住、買返嚟租出去定係投資等佢升值呢？因為目的唔同，好多考慮因素都會唔同。例如所需首期、地點、其他買樓開支等。另外，心態都會唔同，樓價升跌波動對自住影響相對較少，除非再做二按，但投資買樓買貴咗，就唔同講法喇！

 

首置人士慳好多

第一次買樓係有優惠嘅，首置人士可獲豁免繳付劃一為總樓價15％嘅從價印花稅DSD，而係用舊式累進印花稅制(第二標準稅率)計算，可以慳好多架，所以呢個名額好珍貴。如果夫婦以聯名方式置業，就一次過用咗兩個人嘅Quota，下次想買多層樓，就要交15%印花稅。

物業價格	從價印花稅	第二標準稅率
$2,000,000或以下	劃一15%	$100
$2,000,000至$2,351,760		$100+$200萬以外樓價嘅10%
$2,351,761至$3,000,000		1.5%
$3,000,001至$3,290,320		$45,000+$300萬以外樓價嘅10%
$3,290,321至$4,000,000		2.25%
$4,000,001至$4,428,570		$90,000+$400萬以外樓價嘅10%
$4,428,571至$6,000,000		3%
$6,000,001至$6,720,000		$180,000+$600萬以外樓價嘅10%
$6,720,001至$20,000,000		3.75%
$20,000,001至$21,739,120		$750,000+$2000萬以外樓價嘅10%
$21,739,121或以上		4.25%

 

最高9成按揭成數 

首次置業究竟首期要幾多先夠？住宅嘅最高按揭成數同樓價係相反嘅關係，樓價越低，最高按揭成數越高，可以按到9成，但留意返會受物業本身或者申請人背景影響。

樓價	最高按揭成數	首期比例
400萬或以下^	80% 或 90%*	10%* 或 20%
400萬至800萬^	80% 或 90%*	10%* 或 20%
800萬至900萬^	80％ - 90%*(上限$720萬)	10%* 或 20%(至少$72萬)
900萬至1000萬^	80％*(上限$800萬)	20%(至少$200萬)
1000萬或以上	50％	50%

*只適用於所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及所有申請人須為固定受薪人士

^6成按揭以上需購買按揭保險計劃

 

月入要幾多先夠資格買樓？

銀行審批按揭申請時，都會衡量申請人嘅供款與入息比率（DSR），如果多過一個人申請，就會將入息加埋一齊計，再用壓力測試模擬加息3厘後嘅還款能力。

以首置人士嚟講，壓測前嘅DSR上限係50％，假設買$800萬樓，借$720萬，年利率2.5厘，每月供款$28,449，申請人每個月要有$56,898以上入息先得。

壓力測試會以現行利率加3%計算，而DSR要低過60％。假設按揭利率加3%升到5.5%，每月供款將增加至40,881元。申請人月入要有$68,135先過關。

如果買樓嚟出租，壓測前後，供款與入息比率都要低過40％。

 

按揭唔需要逐間格價

唔少人揀按揭計劃只係會睇考慮供款利率，最理想嘅按揭就係供款利率要低。但其實仲有以下其他因素要考慮：

• 封頂位係幾多
• 現金回贈
• 罰息期長短
• Mortgage Link高息戶口
• 有冇送尊貴理財戶口
• 有無額外送火險

第一步可以先向出糧嘅銀行查詢，現有客戶可能會有額外優惠。除咗直接搵銀行之外，亦可以透過按揭轉介，一次過查詢所以銀行按揭計劃，唔洗逐間銀行格價，就簡單做到個比較，另外按揭轉介可能仲會有額外現金回贈提供。最理想當然係搵HongKongCard按揭專業團隊，只需要填低簡單資料，我哋嘅按揭專家就會主動聯絡提供各方面諮詢同協助，幫你揀到最合適嘅按揭計畫！

 

其他買樓開支

以首置客身份申請高成數按揭，買個$600萬嘅上車盤，按夠九成，咁即係儲$60萬就上到樓？實際上並唔係咁簡單，$60萬只係樓價首期，後面還有一大堆開支要畀！

經紀佣金	無地產代理/中介，就未必搵到個單位，所以經紀佣金好難走唔甩，一般係畀樓價嘅1%，$600萬單位就要畀$6萬。
律師費	買得樓就要簽一大堆合約同文件，咁一定要搵律師代辦，仲有查冊、處理樓契等事項，開支$3,000至$10,000。
釐印費	釐印費即係印花稅，由政府按樓價去徵收。根據上面講嘅計法，以$600萬樓價計，要畀$18萬
按揭保費	銀行規定只可以承造嘅按揭比例只有6成，若按6成以上，就要同按揭證券公司買按揭保險，保險費用係樓價嘅1.15%至4.35%，受按揭額同年期影響。以$600萬樓價、按9成分30年計，一次性付清保險費大約要畀$23.5萬。實際保費其實會少過呢個數，因為一般保費都會有折扣

以$600萬樓價計，計埋呢堆必要嘅雜費，大約要預多$48.5萬左右，加埋首期$60萬，都要過百萬先可以上到樓。

 

揀樓必須考慮因素

介紹完一大堆客觀嘅資料，跟住就講吓主觀啲嘅揀樓因素喇，老實講真係因人而異，同一個因素畀每個人嘅感覺都會唔同。你自住可能覺得買港鐵上蓋物業最方便，另一個人買嚟收租又會覺得太貴、租金回報唔夠吸引。以下列出咗一般情況下揀樓時會加分、同時都會令樓價高啲嘅考慮因素：

地段因素

• 交通：位於市區，近港鐵/巴士站
• 生活配套：附近有商場、康樂設施，可以照顧到日常所需
• 環境：人口密度唔高，單位窗外景觀開揚、望海景、山景，區內空氣質素好
• 校網：附近嘅學校質素好，處於名校網
• 離家人距離：近親友屋企，方便照應
• 治安：出入安全，區內犯罪率低

單位本身因素

• 樓齡：越短越好，降低維修機會
• 面積：實用率越高越好，接近長方形會較為實用，弧形或者不規則唔方便放置家具
• 房間數目 ：按住戶現時同將來計劃，預留足夠房間，可以滿足結婚、養育子女、同父母或工人同住嘅需要
• 單位狀況：有裝修，天花/牆壁/地面無滲水
• 屋苑管理：有優質管理公司，管理費合理
• 其他：過去單位無發生過特別事，唔係凶宅

總括嚟講，個單位越好，樓價就越貴，揀樓要考慮埋自己嘅買樓目的同財務狀況，先可以揀到個適合自己嘅單位。

 

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