按揭入門概念

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按揭入門概念

發表日期: 2015 年 03 月 20 日 更新日期: 2015 年 03 月 20 日 生活按揭

作者:任以風

之前Blogger積克曾經寫過《物業按揭天書-按揭成數基本概念》,文中資料相當齊全,不過金管局2月27號加辣後規矩有啲唔同,所以筆者整理咗最新規定,同場加映物業按揭中「H按」同「P按」嘅優劣。首先睇睇新嘅按揭成數表:

 


合乎條件仍可做足九成按揭
以往上車邊緣人士可以透過按揭證券公司嘅按揭保險做到九成按揭,留多啲現錢,不過新安排下按揭保險都有唔同玩法:「按揭證券公司將暫停接受 7 成按揭以上的貸款部分申請按揭保險,即合資格物業而獲得保障的將會是 6 成按揭以上的部份。考慮到現時的市場情況,按揭證券公司須審慎風險管理,因此將同時暫停接受高於 8 成按揭貸款成數的申請。然而,有固定收入及供款與入息比率不超過 45%的首次置業人士,仍可申請敘造最高 9成按揭貸款。」如果超級想買樓又唔合乎新條件真係可能要屋企人幫幫手或者食多兩餐白麵包。


「H按」好定「P按」好?
最近市場聚焦討論「H按」同「P按」兩種按揭計劃邊個好?其實兩種計劃建基於兩個不同的計算息口方法。「H按」跟據香港銀行同業拆息(Hong Kong Interbank Offered Rate,又稱HIBOR)定息,銀行同業拆息由銀行公會每個營業日(除星期六外)早上11時,按20間指定參考銀行提供的報價作基礎,計出平均數。而「P按」則以銀行最優惠利率(Prime Rate)為基準,銀行最優惠利率由銀行自定,是給最重要或信用質素最佳客戶放貸的基本貸款利率,不同銀行有不同的最優惠利率。

一般而言「P息」比「H息」高,而樓按貸款會取「H息」加1.2%至2%,或者「P息」減2%至3.1%。由於「H息」較易受市場影響,過往「H息」的波幅的確比「P息」高,最誇張例子是1998年金管局總裁任志剛為打大鱷曾大幅抽高銀行同業拆息至一百厘,故大部分人會選擇「P按」。但現時很多銀行都為「H按」客戶加上以「P息」作準的鎖息上限,如果「H息」上升令實際息率高於「P息」,「H按」會自動轉為「P按」,加上由於近年拆息偏低,所以申請「H按」人數比「P按」多。

不過「H按」和「P按」並非完全無分別,「H按」屬於商業貸款而「P按」屬個人置業貸款,「P按」借款人只要依期還款便可。但當「H按」遇上樓市下滑時,銀行可能要求借款人提早償還部份貸款,又稱「Call Loan」,還不起錢物業便變成銀主盤。想最穩陣都係「P按」,一勞永逸。

P.S. 最近市場消息好亂,有傳媒指多間銀行暫停「H按」,而被點名的上海商業銀行、集友銀行和東亞銀行都否認停做或收緊「H按」,而星展銀行(香港)於兩、三年前已不再提供「H按」。