從政府新打擊炒樓措施兩招 看供應需求理論及分析後市
更新日期: 2012 年 11 月 10 日
政府在上週日(10月26日)推出了新的打擊炒樓措施。第一是把原有的額外印花稅(SSD)， 增加百分之五，並把額外印花稅適用期延長至三年。 第二為收取非香港人士， 購買香港樓宇的額外印花稅(BSD)，稅率為百分之十五。
一般評論這兩招為「辣招」，並估計會大幅打擊炒樓人入市意欲。但是否真的會這樣呢？是否樓價真的便會大幅下調呢？讓我們一起用經濟學的供求理論分析一下。
「其實好多莘莘學子都曾經學過供求理論，但就是不會應用，怪就怪在香港的教育制度上，著重同學背誦取分，應用就暈！！ (他們連通識科都可以想去背！！)」
基本供求理論重溫
圖1 供應需求決定價格
究竟這次政府出的新招會怎樣影響物業市場的供求呢? 這其實可以從價量兩方面，去作分析。
政府新SSD兩招辡招下 第一個可能情況：價量齊跌
圖2 需求減少引致價量齊跌
若在這兩招新招推出後, 發覺物業市場的價量齊跌（見圖2），那麼即表示政府所做的措施是成功的， 政府這兩項措施能夠成功減少需求，真正能夠打擊了炒家的入市意欲。但現時情況恐怕不是這樣，因樓價未有大幅下跌。
第二個可能情況：量跌價不跌
圖3 供需齊跌引致量跌價不跌
但觀乎這兩星期的情況，似乎價格好像沒有明顯的下跌，但二手成交量就大幅縮減了，這應該是表示了市場的需求及供應均同時在減少。（見圖3）
從以上分析你會見到我是把供求理論倒轉去應用出來，先觀察價量改變方向，然後在套在供求的變化上。（這種用法之前在樓市乾升時亦提及過，見拙文「何謂「樓市乾升」」）
圖4 供應減少引致量跌價升
（對政府來說）最壞的情況則是，好像是上一次兩年前政府首次推出SSD時，出現量跌價升（見圖4）。這表示需求沒有改變但供應卻在減少。
等我CY超人射低你班地產霸權怪獸
基本供求理論重溫
先讓我介紹一下供求理論的基本概念，價錢與購買量的反比關係稱為需求，任何東西愈平會愈多人買，在圖上會是一條由左至右向下斜的線。
而價錢與供應量的正比關係稱為供應。 舉例說， 之前中銀發行紀念鈔的時候，若回收價越高，便會有越多人把他的紀念鈔拿出來賣。反之，當一樣東西，價錢愈低，利錢亦會愈低，便會較少人願意生產它，如現時的珍珠奶茶，價錢已經比三四 年前低，所以亦比剛推出時減少了生產它的吸引力。供應在圖上會是一條由左至右向上升的線。
一條供應線（紅色）加一條需求線（藍色），價格是變數，只有價格在供求二線的相求點（均衡水平）的時候，供求兩方面的力量才平衡，因此市場的價格便會定在這個水平。（P*, 見圖1）
圖1 供應需求決定價格
究竟這次政府出的新招會怎樣影響物業市場的供求呢? 這其實可以從價量兩方面，去作分析。
政府新SSD兩招辡招下 第一個可能情況：價量齊跌
圖2 需求減少引致價量齊跌
若在這兩招新招推出後, 發覺物業市場的價量齊跌（見圖2），那麼即表示政府所做的措施是成功的， 政府這兩項措施能夠成功減少需求，真正能夠打擊了炒家的入市意欲。但現時情況恐怕不是這樣，因樓價未有大幅下跌。
第二個可能情況：量跌價不跌
圖3 供需齊跌引致量跌價不跌
但觀乎這兩星期的情況，似乎價格好像沒有明顯的下跌，但二手成交量就大幅縮減了，這應該是表示了市場的需求及供應均同時在減少。（見圖3）
從以上分析你會見到我是把供求理論倒轉去應用出來，先觀察價量改變方向，然後在套在供求的變化上。（這種用法之前在樓市乾升時亦提及過，見拙文「何謂「樓市乾升」」）
第三個可能情況：量跌價升（第一次SSD後的結果）
圖4 供應減少引致量跌價升
（對政府來說）最壞的情況則是，好像是上一次兩年前政府首次推出SSD時，出現量跌價升（見圖4）。這表示需求沒有改變但供應卻在減少。
為什麼會這樣呢？根據雷鼎鳴教授所講， 其實炒家的存在與否，基本上不太會影響市場供求。雷教授指出炒家只是信差一名，因為炒家最終都要把它的物業放出， 給真正有需要的用家，他們做的只是駁腳。若市場最終其實是沒有用家的，樓價怎會被炒得起？（好像中銀紀念鈔，若沒有大陸人背後打算收藏，怎會炒得起？）
在 第一次政府推出SSD時(兩年前)，政府沒錯是趕走了部分炒家，但真正用家卻不減(除非有什麼意外，一般用家應該不會打算在購買物業後兩年內脫手吧？！所以第一代SSD不太會影響用家需求)，所以需求不變。反而減少了炒家把物業放售(他們很可能轉而放租，等待2年的限售期過去)，因此需求不變供應減少，於是物業價格便持續上升。
樓價展望：短期微跌
但這一次政府若把限售期，延長至三年，情況則可能會不同了。
先講短期1－2年內，我認為樓價會跌，而且跌幅可能會有5－15％，原因如下（供求分析）：
長期偏軟
～ 首先，真正用家入市意欲，可能亦因為三年的限售期而被降低了。因為若我真的買了樓，但有急事需要套現或搬屋，那便要交重稅。現在不確定性太高，不如租住先？(雖然減少的數量應該不多)
～ 再者，增加了針對非香港人士買樓的BSD ，這個應該會減少了外國人（主要是大陸人），購買香港物業的意欲，這肯定會減少了他們對香港物業的需求。
～ 第三，限售期延長至3年，市場不確定性進一步上升，稅率亦再提高了，會再拿起鑊鏟入市的短期炒家肯定會減少。
～ 第四，被第一次SSD限售期縛死了的供應，好有可能在限售期完結時會釋放出來，現時新SSD只會把其潛在供應延長多一年。
～ 但樓價若跌太多，發展商有許多方法可以暫停供應新樓。（唔賣住）
所以需求會減少（但不會太多，始終用家不變），而供應會稍增或不變，所以我估計短期樓價會稍跌。短期1－2年絶對不可能好似97時咁大瀉，因為：
1. 市民的供樓能力冇好似97年金融風暴咁被大幅削弱
2. 樓宇按歇息率亦在超低水平（仲有QE3添）
3. 沒有8萬5 !!!
1. 市民的供樓能力冇好似97年金融風暴咁被大幅削弱
2. 樓宇按歇息率亦在超低水平（仲有QE3添）
3. 沒有8萬5 !!!
長期偏軟
那中長期3－6年呢，咁要睇梁振英既房屋政策啦，我覺得樓價睇跌居多，應該比現時低約20％（即再跌多些少），但大跌頗不可能。
這年期來說，主要回歸真正用家及地產商的基本供求面。現時每年新樓供應約一萬個，但結婚宗數卻有5－6萬宗，扣除自然死亡釋放既樓出黎，大約每年需要既樓係15000-25000個，供應拍馬都追唔上。都仲未計離婚添，香港依家既離婚率就真係現代化啦，有成33％（其實你知唔知33％點計呢？代表d咩呢？又？若想知可見拙文「離婚率怎計算」）！
有人話離婚會減少新屋需求，我話都傻嘅，唔通離婚後全部人搬番去同阿媽住丫？所以離婚唔可能太影響到房屋的需求。
那麼最終樓價會點走？這要觀乎梁振英如何定制他的房屋政策了。我個人覺得佢當年既然攪得出個8萬 5，咁即係佢都係想香港人置業率高啲，所以我相信佢政策上會傾向想增加供應。都有跡可尋架，你見佢啟德體育城嘅地都話想攞黎起住宅。
等我CY超人射低你班地產霸權怪獸
但佢應該見個鬼都應該會知驚，所以佢應該都會小心控制住咁去增加供應。所以我對中長期樓價我就睇平穩，而偏跌多啲。呀CY大佬，你千祈唔好學你前老細咁，做「千古罪人」推冧樓市呀～～～（利申：小弟我係今年年頭已經賣左我層樓，變番冇穀蝸牛啦，暑假尾想話換番個舖做補習社，啲業主又因為QE3話封盤，結果要租，唔抵丫嘛……）
相關概念：需求與供應 Demand and Supply
資料來源：http://www.censtatd.gov.hk/m/o20tc.jsp