​物業按揭天書－按揭成數基本概念

作為一般升斗市民，我諗冇幾個多個買樓可以一次過俾晒錢，多數都要貸款做按揭。喺2013年2月22日，金管局推出「物業按揭貸款的審慎監管措施」，規定銀行做物業按揭嘅成數。

物業種類、申請人背景影響按揭成數
根據「物業按揭貸款的審慎監管措施」，物業按揭成數會受物業種類同申請人背景影響所影響，香港人 (主要收入來源嚟自香港) 申請，成數會高啲。住宅類成數亦會高過工商廈單位、舖位、車位等非住宅物業。至於按揭成數上限，可以參考以下表格：

先估後按
做物業按揭時，銀行會先估價，再同成交價比較，用低嗰個做按揭。所以兩間銀行同樣按到9成，但貸款額會有唔同。

計算按揭供款期
物業按揭供款期最長係30年，而實際可以做到幾多期就關申請人年齡同樓齡事。銀行會計申請人年加供款期，或者樓齡加供款期，最多大約70年 (有多有少，視銀行而定)。假設申請人而家45歲，咁佢最多可以申請25年供款期。

按揭保險擔保按到九成
由於金管局規定，700萬以下嘅樓銀行只可以做到7成按揭，要俾3成首期好難買到樓。香港按揭證券有限公司推出按揭保險計劃，由佢哋做2成擔保，400萬以下嘅樓做按揭，銀行就可以做到9成。叫得做保險，當然要俾保費，可以選擇一次過俾或者每年續保。
另外，有財務機構可以做到9成半，不過息口會高過銀行9成按揭，雖然唔使俾按揭保險，但要俾手續費。如果遇到心水樓盤急住上車，又爭少少先夠俾首期，就要計清楚條數，睇下做9成半同儲多陣錢，條數會唔會差好遠。

按揭保險做擔保，銀行就會借9成。

村屋按8成半
喺按揭保險計劃下，450萬以下嘅村屋都可以做到8成半按揭 (不過有啲銀行只做7成)，最長都可以做到30年供款期，不過同樓齡總和就只有55年。不過確實估價同按揭成數會受村屋狀況影響，例如有冇僭建，車路業權等，所以估價同成數可以差好遠。至於農地，銀行多數都唔會做按揭。

唐樓只按5成
銀行一般都會做唐樓按揭，但通常都係得5成，而且唐樓樓齡普遍較高，供款期會短咗，每期供款額就相應增加咗。