楼宇按揭比较

基本上，一般按揭适用于各类型物业，包括：私人楼宇、居屋、房协资助房屋、村屋、唐楼，视乎个别情况，各有不同的贷款额上限和按揭年期。出租物业、公司持有物业或者车位都可以申请按揭，但按揭成数就会再低一点。

根据香港金融管理局的指引，须对按揭申请人之还款能力进行压力测试，压力测试是指按揭申请人／家庭的「供款与入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）上限为50%；于压力测试下，假设按揭利率上升3厘，DSR最高只能为60%。如果未能通过压测，按揭申请可能不获批核。新增担保人增加入息、降低按揭成数及延长按揭年期，都可增加通过压测的机会。

由于按揭人的个人入息未必能通过银行的压力测试，但首期又有限，这个时候加入担保人会是一个选项，把一部分的按揭金额由担保人负担，虽然名义只是「担保人」，但事实上，这笔100万元的贷款已算了在担保人头上，即日后担保人想以个人名义买楼的话，在申请按揭时，会先减去这个金额。另外，也要肯定被担保者的还款能力，以免担保人自己的信贷评级受到拖累。

在申请按揭程序中，银行会先帮物业进行估价，并与物业成交价比较，取较低者计算可造按揭金额。按揭成数是指可造按揭金额之中可以借出多少。自住用途物业，900万元以下物业可高达9成，按揭金额上限720万元；900万元或以上至1,000万元物业可高达8成；1,000万或以上物业之按揭成数高达5成。非自住物业之按揭成数不可超过5成。

罚息期是指银行一般会在贷款合约加入条款，借款人如在某段年期内全部清还或部份清还按揭贷款，银行会向借款人收取特定手续费。罚息率是按年递减的，最常见是首年征收贷款额之3%，第二年征收贷款额之2%，第三年征收贷款额之1%。部份银行或会推出较短罚息期的按揭优惠计划，甚或豁免罚息期。

一般而言，不同金融机构都有不同的审批准则，难以一概而论，但大部分银行都会为持有最高别A级信贷评分的贷款人提供最佳的按揭利率。不过信贷评分亦并非影响按揭获批与否的唯一因素，按揭人的收入、工作、支付、物业状况亦同样重要。

银行可透过「按揭保险计划」借出不超过上述楼宇价值95%的贷款，超过70%的部分可藉「按揭保险计划」投保。按揭保险计划使银行可以提供按揭成数高于70%的按揭贷款而毋须承担额外的风险。按揭保险计划下，银行可以提供最高达95%按揭贷款，令置业人士最低可以只准备5%首期就能上车，大大减轻首期负担。如果借款人拖欠贷款，按揭保险一般会为银行70%按揭以上的贷款部分提供保障，亦有助维持本港银行体系的稳定性。保费会因应按揭人的风险因素而定。

「转按」是指按揭人从另一间承按银行取得新的按揭贷款，用以清还原有的按揭贷款并将抵押予原承按银行的物业赎回，再抵押予新的承按银行作为还款保证。有关手续包括按揭人签立新的物业按揭契据，并从原来承按银行取得物业按揭解除契据。按揭人通常是为获得较佳的借贷条件，如较低的贷款利率，而申请转按。而「加按」是指按揭人将已被抵押的物业，再抵押给现有的承按人，从而获得新一笔贷款。